进一步完善我国住房制度政策建议

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1、REALESTATEINVESTMENT房地产投资进一步完善我国住房制度的政策建议要从功能定位、法律法规、供给机制、政府职责、政策体系、管理机制几个方面着手，建立符合我国国情、既注重效率又兼顾公平、市场化和基本保障并重的住房制度文/张路鹏近年来，我国部分城市住房价格进城镇住房制度改革，主要方向是市房分配货币化。《关于促进房地产市场过快上涨，中低收入家庭面临日益严场化，但在1998年之前，福利分房仍是持续健康发展的通知》（国发[2003]18峻的住房困难。有效解决住房困难，保住房分配的主要形式。号）进一步明确了房地产业是国民经障居民享有宜居住房，促

2、进房地产市1980年，邓小平同志提出了“出售济的支柱产业，提出逐步实现多数家场健康发展，是“十二五”时期经济社公房，调整租金，提倡个人建房买房”庭购买或承租普通商品住房。此后会发展的一项重要任务。的住房制度改革总体设想，肯定了住房的政策基本朝着市场化方向推进，相的商品属性，明确了住房制度改革的总关体制机制也随之建立起来。比如，一、我国住房制度的发展历程目标是实行住房商品化，拉开了房改序“十一五”规划提出，“调整住房供应新中国成立以来，我国住房制度幕。此后，相关政策得到进一步细化、结构，重点发展普通商品住房和经济经历了福利分房、住房制度改革探索、充

3、实和完善，房地产业的功能和定位逐适用住房”。2006年，国办发[2006]37号住房市场化3个阶段。步明确。特别是《关于深化城镇住房制文进一步明确，“‘十一五’时期要重点（一）福利分房阶段（1949—度改革的决定》（国发[1994]43号）提出发展普通商品住房”。1978年）“建立以中低收入家庭为对象、具有在这个过程中，低收入家庭住房新中国成立后到改革开放前，我社会保障性质的经济适用住房供应体困难问题日益凸显。为解决这一问题，国实行低房租实物福利分配住房制系和以高收入家庭为对象的商品房供国家陆续出台了相关政策措施，着力保度，即公房低租金制度。应体

4、系”，首次把建立分层次、市场和障居民基本居住需要，一定程度上缓在这个制度下，住房不再具有商保障相结合的住房供应体系作为房改解了低收入家庭的住房困难。1998年，品的属性和价值，成为一种社会福利的重要目标。同时，进行了全价（补贴）提出最低收入家庭租赁由政府或单位产品，由国家统一规划、建设和分配，售房、提租补贴、土地使用权出让等试提供廉租住房（国发[1998]23号）。200790%以上的城镇住房依靠中央或地方点。这一阶段，人们对住房商品属性的年，提出加快建立健全以廉租住房制财政投资建设。这既加重了各级财政认识不断提高，房地产业发展较快，为度为重点、

5、多渠道解决城市低收入家的负担，也导致居民住房长期维持在全面推进房改奠定了基础。庭住房困难的政策体系（国发[2007]24较低水平。1954—1978年，我国城镇居（三）住房市场化阶段（1998年号），并制定了《廉租住房保障办法》。民住房水平不升反降，人均居住面积以后）2008年，提出加大保障性住房建设力由5.4平方米下降到3.6平方米。这一阶1998年，以《关于进一步深化城度，争取用3年时间基本解决城市低段，虽然住房建设仍在进行，但房地产镇住房制度改革加快住房建设的通收入困难家庭住房及棚户区改造问题业处于停滞状态，我国还不存在真正知》（国发[19

6、98]23号）为标志，我国住（国办发[2008]131号）。2009年，制定了意义上的房地产市场。房制度改革取得突破性进展，住房市《2009—2011年廉租住房保障规划》。（二）住房制度改革探索阶段场化全面展开。2010年，提出要增加保障性住房和普通（1978—1998年）《通知》决定，从1998年下半年商品住房有效供给，加快推进保障性改革开放以后，我国开始探索推开始，停止住房实物分配，逐步实行住安居工程建设（国办发[2010]4号），并86中国投资2010.10应着力推进住房制度创新和发展就遏制部分城市房价过快上涨提出了7—8倍左右。另据社科院

7、估计，2009年建住房总面积基本满足正常需求的情严格的信贷政策（国发[2010]10号）。我国城镇房价收入比为8.31倍，农村高况下，住房套数与需求有较大差距①。达29.44倍，85%的家庭失去购房能力。三是住房市场体系不健全。我国二、我国住房市场面临的突出问以上只是平均数，对于中低收入家庭住房需求高度依赖一级市场，供应渠题和原因而言，倍数会更高。而从其他国家的情道和建房模式单一，房地产企业是首目前，我国住房市场存在许多矛况看，美国的房价收入比为3倍左右，要开发主体。二手房市场和租赁市场发盾和问题，突出表现在3个方面。日本为5—6倍，明显低于我国

8、。育缓慢且不规范。囤积土地（房源）、一是房价严重脱离普通家庭购买二是住房供给结构失衡。保障性捂盘惜售、联手抬价、投机炒房等现象力。衡量房