税收优惠政策对商品房价格调控的影响

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1、460第四届西部律师发展论坛(内蒙古)论文集税收优惠政策对商品房价格调控的影响四川天澄门律师事务所毛平内容提要i税收是国家依靠强制力参与社会财富分配，税收政策应在房产调控中起到应有的作用．为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院从税收方面提出了相应的调控措施，但未在税控措施中涉及到取消税收优惠政策．房地产开发企业所涉的而其他企业未涉及的土地增值税，是涉及其利润空间的一个根本性税种，在计算土地增值税时取消加计扣除将对企业利润产生重大影响。同时，税收优惠政策对于个人投资房地产的收益有重大影响，如予以取消，将很大程度的影响个人

2、的投资收益。因而，在房价调控的过程中，适时的取消各种不合时宜的税收优惠政策，可以很大程度的减少企业、个人投资房地产的收益，降低全民投资炒房的热情，影响投资房地产的积极性，并随着税收优惠政策的取消，企业或个人投资房地产靠减免税来保障收入的实现将不复存在，投资房地产市场风险的底线将被不断突破，投资人必然要考虑冒风险投资的价值。故，税收优惠政策将很大程度的影响房价调控，取消税收优惠将在房价调控中起到重要作用。关键词：税收优惠房价影响序盲为坚决遏制部分城市房价过快上涨，国务院提出了各种调控措施，加强税收征管便是措施之一，而现有税

3、收优惠政策可能制约税收政策在房价调控中的作用，为此对房地产投资利益产生重大影响的税收优惠政策予以充分关注。一、税收政策在房价调控中应起的作用税收是国家依靠强制力参与社会财富分配，国家依赖、使用税收制度不仅可以增加国家财政收入、调节收入分配、降低贫富分化，还可以起至抑制物价、减少过度投机等方面的作用。在当前国家依靠行政手段进行房价调控、防止房价非理性上涨的特殊时期，应充分加强税收监管的力度，取消税收优惠政策，促进投资各行各业的利润趋于平均化，防止过多的资金进入房地产行业。二、国家在房价调控中的税收政策为了坚决遏制部分城市房

4、价过快上涨，国务院于2010年4月17日发布‘国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新。国十条”)第四条调控措施中提出“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住税收优惠政策对商品房价格调控的影响461房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”f同时，国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工

5、作(新。国八条”)第三项凋控措施中提出。调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各房地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础”，可见国家巳将加强税收征管作为遏制、调控房价的一项重要措施。但是，总

6、体来说国家利用税收政策进行房价调控的力度还不够，未能适时取消相关税收优惠政策．进而未能影响到企业、个人投资房地产的利益和热情。三、税收优惠政策对房产企业利润的影响对于房地产开发企业而言，虽然其涉及的应纳税的税种包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、印花税等，但相对于其他非从事房地产开发行业的企业而言，房地产开发企业所涉的而其他企业未涉及的土地增值税，是涉及其利润空间的一个根本性税种，也是国家控制其利润、减少更多企业追逐房地产行业的一个最主要的税种，因而国务院在新“国十条”中明确

7、提出。认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查”。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国发(1993]138号)规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税．土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除。(一)取得土地使用权所支付的金额；(二)开发土地的成本、费用；(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格，(四)与转让房

8、地产有关的税金，(五)财政部规宅的其他扣除项目”项目金额后的余额为增值额。其税率实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。增值额超