从多角度审视住房公积金贷款的风险

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1、从多角度审视住房公积金贷款的风险汪涵尹中立(《中国金融》2010年第16期)美国次贷危机警示我们，房地产金融一旦出现问题将对整个金融体系和经济体系的运行产生巨大的破坏作用，个人按揭贷款也并非永远是优质资产，其中的系统风险不可不防。我国自上个世纪90年代初推行公积金制度以来，公积金贷款的不良率一直比较低，因此一般认为住房公积金个人贷款风险较小。但是，如果我们从多角度审视公积金贷款风险，会发现住房公积金贷款面临的风险也许比我们目前认识到的要大得多，公积金贷款整面临违约率大幅度上升的考验。评价住房公积金贷款质量指标不科学，容易低估风险住房公积金管理机构普遍对贷款质量采用的跟踪

2、机制是贷款逾期率，即某一给定年份的个人住房贷款逾期贷款额占未偿还贷款余额总数的百分比。其中，“个人住房贷款逾期贷款额”为“指截至本期末借款合同约定到期3个月（含）以上、6个月（不含）以内应还未还贷款本金额与合同约定到期6个月（含）以上未归还贷款的本金余额之和”。根据建设部公布的信息，全国的住房公积金个人贷款逾期率指标逐年下降（见图1），大部分城市的住房公积金个人贷款逾期率变化趋势与全国情况相符。图1全国住房公积金个人贷住房款逾期情况问题是逾期贷款率在快速增长的贷款市场并不能及时反映出风险的大小及增大情况，如果未偿还贷款总数迅速增加，即使最终逾期贷款额的平均数在增加，也会

3、自动显示出逾期贷款率降低。假设上一年度某住房公积金机构个贷余额为100亿元，逾期贷款额为1亿元，本年度贷款增长很快，比上一年度的贷款余额增加了100％；同时，本年度的逾期贷款额又增加了5000万元，则计算结果显示不良贷款率从1％下降为0.75％；如果是一个平稳的贷款市场，本年度贷款余额没有变化，不良贷款率显示出从1％上升为1.5％，反映出风险增大的情况。因此，我们不能简单用一个在快速增长的贷款市场情况下计算出来的逾期贷款率和一个贷款余额总数基本稳定的贷款市场情况下计算出来的逾期贷款率比较，而得出风险较小的结论；同样在这种情况下，也不能通过简单比较与上一年度逾期贷款率的变

4、化，来判断本年度贷款质量变好变坏的结论。从全国公积金或各地公积金中心贷款数据显示看，尽管近几年增幅下降，但仍为增量市场。1998年全国住房公积金个人住房贷款余额仅为156亿元，到了2007年就发展到5074亿元,年平均增长率达到48.46％。（见图2）。公积金个人贷款余额变化情况60000.90.850000.740000.60.530000.420000.30.210000.1001998199920002001200220032004200520062007贷款余额156.2282.8517.4830114315832230283438055074增长率（%）81.

5、0382.9660.4037.7338.5140.8527.0834.2533.37图2全国住房公积金个人住房贷款余额变化情况关于住房公积金个人贷款逾期率较低还有二点需要说明，一是住房公积金个人贷款逾期率与商业银行统计的个人住房贷款不良率不具可比性，商业性个人住房贷款不良率测算是建立在贷款资产五级分类基础上，其中，不良贷款包括次级、可疑和损失类贷款资产，对3个月以上逾期个人贷款，银行一般是按余额计算不良率的，而住房公积金个人贷款逾期率对3个月（含）以上、6个月（不含）以内的未还贷款是按期间额本金计算的；二是目前全国很多地方住房公积金贷款采用的是由住房置业担保机构提供担保

6、的方式，包括北京、上海、天津等地，根据双方约定，一旦出现三个月（含）以上贷款逾期甚至一个月逾期，担保机构将履行垫付逾期期间额的义务，这时，这笔贷款在住房公积金中心的帐面上将显示为正常，因此，也不会纳入个人住房贷款逾期贷款额的统计范围内。另外，贷款质量的好坏还反映在贷款结构上，贷款金额大，贷款价值比高，都会加据抵押贷款的信用风险。国外信贷市场经验表明，随着贷款金额以及按揭成数增加，拖欠还款的可能性会相应提高增加。可是我们在对住房公积金个人住房贷款质量作风险评价时，很少对上述指标作定量分析。实际上，随着这几年住房公积金管理机构大力发展个人住房贷款业务，以及房价的快速上涨，借

7、款人单笔贷款金额和贷款成数都在提高。如上海2008年已将住房公积金贷款最高限额提高到60万元，北京提高到80万元。从北京2007年新发放的公积金贷款数据分析看，平均贷款金额为30.83万元，相对于2006年的平均贷款金额26.22万元有了较大的提高，贷款价值比在60％以上的占比已达到66％。从风险分布规律看，住房公积金个人住房贷款正逐步步入违约高峰期国外普遍存在对于个人住房贷款违约高峰时段的假设。如根据美国公共证券协会（PSA）的标准违约假设基准，住房贷款年度违约率在贷款发放的初始月份较低，以后逐月递增，直到贷款发放后第30个月才开始稳定