2016制度串讲讲义 (16)

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1、2016年房地产估价师考试网上辅导房地产基本制度与政策第三章　国有土地上房屋征收制度与政策　　1.房屋征收的概念项目内容概念是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为性质是物权变动的一种形式，是国家取得所有权的一种方式主体主体是国家，由政府代表国家以行政命令的方式执行　　2.房屋征收的限制条件（三条件）　　　　3.公共利益的界定（五大类）项目内容国防外交国防和外交的需要基础设施由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要公共事业政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保

2、护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要保障性安居工程政府组织实施的保障性安居工程建设的需要旧城改造由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要　　4.公共利益的特点项目内容是客观的客观地影响着社会公众整体的生存与发展是共享的具有整体性、相对普遍性和共有性不是多数人的利益就一定是公众利益是不确定的利益内容的不确定性受益对象的不确定性　　5.征收与征用的区别区别项目土地征收土地征用适用对象不同主要是不动产既包括动产也包括不动产　　　　　第6页2016年房地产估价师考试网上辅导房地产基本

3、制度与政策前提条件不同公共利益因抢险、救灾等紧急需要所有权转移不同所有权改变，不返还使用权改变，之后应返还补偿内容不同有具体的补偿标准是否有补偿，补偿标准双方可协商　　6.征收与征用的相同之处　　■征收、征用都是强制性的　　7.国有土地上房屋征收的管理体制（三主体）分工内容房屋征收主体市、县人民政府（注意是政府）房屋征收部门市、县人民政府确定的房屋征收部门房屋征收实施单位房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，对其行为后果承担法律责任房屋征收实施单位不得以营利为目的　　8.拟定征收补偿方案项目内容拟定主体房屋征收部门，报市、县级政府主要内容房屋

4、征收目的房屋征收范围实施时间补偿方式补偿金额补助和奖励安置用房面积和安置地点搬迁期限搬迁过渡方式和过渡期限　　9.组织有关部门论证项目内容论证的组织由市县人民政府组织由发改、规划、国土、环境保护、文物、财政、建设等部门参与论证主要论证内容建设项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划房屋征收的目的是否符合房屋征收条件房屋征收范围是否科学合理补偿方案是否公平　　10.征求公众意见　　■市县人民政府予以公布，征求公众意见，之后进行修改，期限不得少于30日。　　■因旧城区改建需要征收房屋的，如果多数被征收人认为征收补偿

5、方案不符合《条例》，市县政府应当组织召开听证会。　　■参加听证会的代表应包括被征收人代表和社会各界代表。　　11.与房屋征收相关的几个工作　　■组织调查登记。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积　　　　　第6页2016年房地产估价师考试网上辅导房地产基本制度与政策等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。　　■对未进行登记的建筑物先行调查、认定和处理。市、县级人民政府应当依法加强建设活动管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理；另外，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记

6、的建筑进行调查、认定和处理。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。　　■暂停办理相关手续　　不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，如有上述行为，不予补偿；房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门，暂停期限最长不得超过1年。　　■作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。　　12.房屋征收补偿的内容（四大部分）项目内容被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿造成搬迁的，

7、支付搬迁费选择产权调换的，支付临时安置费或提供周转用房因征收房屋造成的停产停业损失的补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定补助和奖励征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障　　13.房屋征收补偿的方式　　　　因旧城改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，市、县人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。　　14.被征收房屋价值的评估项目内容评估主体由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定房地产价格评估机构由被征收人协商选定协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定对评

8、估房屋价值有异议的处理（两步处理）可以向房地产价格评估机构申请复核评估对复核结果有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定　　15.订立补偿协议或作出补偿决定