2015建筑基础冲刺班 (7)

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1、2014年注册资产评估师考试辅导 建筑工程评估基础(第八章)  第八章 房地产价格及建筑物成新率第一节 房地产价格及其影响因素  一、房地产价格的特征和分类  (一)房地产价格的种类  1.根据权益的不同,可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格  一般情况下,房地产所有权价格高于房地产使用权价格。  2.价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格  (1)市场交易价格  房地产在市场交易中实际成交的价格。  (2)评估价格  房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价、交易底价、课税价格等几种。  3.按房地产的实物形态可划分为土地价格、

2、建筑物价格和房地产价格  (1)土地价格  包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。  (2)建筑物价格  指纯建筑物部分的价格,不包含其占用的土地的价格。  (3)房地产价格  指建筑物连同其占用的土地的价格。  4.按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等(掌握)  房地产总价格:指一宗房地产的整体价格  房地产单位价格    楼面地价(单位建筑面积地价),是指平均到每单位建筑面积上的土地价格  容积率:指地块的建筑面积与地块总面积的比率    【2012年·单选】某宗土地面积为3000平方米,土地上建有一幢10层的宾馆,宾馆首层建筑面积为2100

3、平方米,第2~10层每层建筑面积为1500平方米,则该土地的容积率为( )。  A.0.7  B.2  C.5.2  D.7  『正确答案』C『答案解析』容积率=建筑总面积/土地总面积  建筑总面积=2100+1500×9=15600平方米  容积率=15600/3000=5.2  【2009年·单选】某宗土地,单价为8000元/平方米,规划容积率为5,土地资本化率为10%,则其楼面地价为( )元/平方米。  A.1600  B.8000  C.40000  D.80000  『正确答案』A『答案解析』楼面地价=土地单价/容积率=8000/5=1600元/平方米。参见

4、教材P423     第3页2014年注册资产评估师考试辅导 建筑工程评估基础(第八章)    二、房地产价格的影响因素    (二)区域因素  1.商服繁华因素  如果商服繁华度较高,该地区的房地产价格水平也会较高。  2.道路通达因素  这是指所在地区道路系统通畅程度,道路的级别(主干道、次干道、支路)越高,该地区的房地产价格水平也较高。  3.交通便捷因素  这是指交通的便捷程度,包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高,房地产价格水平也较高。  4.城市设施状况因素  (1)基础设施  (2)生活设施  (3)文化娱乐设施  5.环境状况因

5、素  (三)个别因素  1.土地的个别因素  (1)区位因素。  影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时,地价会上升;相反,则地价下跌。  (2)面积因素、宽度因素、深度因素。  一般来说,宗地面积必须适宜,规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥,从而降低单位地价。  (3)形状因素。  形状不规则的土地,不便于利用,从而降低地价。矩形为佳,特殊情况,在街道的交叉号,三角形等不规则土地的地价也可能畸高。  (4)地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。  一般来说,土地平坦,地价较高  (5)容积率因素

6、。  容积率越大,地价越高;容积率越小,地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。  (6)用途因素。  一般来说,对于同一般宗土地而言,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。  (7)土地使用年期因素。  在年地租不变的前提下,土地使用年期越长,地价越高。  2.建筑物的个别因素。  (1)面积、结构、材料等。  (2)设计、设备等是否良好。  (3)施工质量。  (4)法律限制。第二节 建筑物损耗与成新率  一、建筑物成新率及其确定方法  (一)成新率的概念  特定评估标的新旧程度的比率,反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。  成新率=1-损耗率 

7、 损耗率=1-成新率  (二)成新率的确定方法  三种方法:使用年限法、观察法     第3页2014年注册资产评估师考试辅导 建筑工程评估基础(第八章)  、其综合进行确定  1.使用年限法(公式调整)    (1)建筑物耐用年限  自然寿命:从建成起到不堪使用时的年数。  经济寿命:从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。  经济寿命短于自然寿命。  资产评估中所用的寿命年限应该是经济耐用年限。  1)各种房屋的经济耐用年限 生产用房受腐蚀的生产非生产用房钢结构705080钢筋混凝土结构503560砖混结构一等403050二等砖木结一等3

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