2015建筑基础冲刺班 (6)

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1、2014年注册资产评估师考试辅导　建筑工程评估基础（第七章）　　第七章　建设工程财务分析与功能评价第一节　建设工程财务分析　　一、财务效益和费用　　（一）财务分析工作程序及内容　　（二）财务效益和费用的识别和计算　　（1）财务效益　　经营性：营业收入　　适用增值税的经营性项目，增值税返还作为补贴收入　　非经营性：各种补贴收入　　（2）财务费用　　建设投资、流动资金、经营成本、税费、维持运营投资　　1）建设投资：工程费用（建筑安装工程费、设备购置费）、工程建设其他费用和预备费（基本和涨价）组成。　　2）流动资金　　方法：

2、分项详细估算法　　流动资金=流动资产－流动负债　　3）经营成本＝总成本－折旧费－摊销费－利息支出　　经营成本＝外购原材料、燃料和动力费＋工资及福利费＋修理费＋其他费用　　总成本费用＝生产成本＋营业费用＋管理费用＋财务费用　　总成本费用＝外购原材料、燃料及动力＋工资及福利费＋修理费＋其他费用＋折旧费＋摊销费＋财务费用（利息支出）　　【结论】总成本=经营成本+折旧+摊销+利息支出　　经营成本是指总成本费用中以现金形式支付的成本。　　二、财务分析报表　　■现金流量表　　■利润与利润分配表　　■财务计划现金流量表　　■资产负债

3、表　　■借款还本付息计划表　　【考点】表格中包括的指标，内容　　（一）现金流量表　　现金流量表用以计算各项静态和动态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。　　◆项目投资现金流量表、项目资本金现金流量表、投资各方现金流量表　项目投资现金流量表项目资本金现金流量表含义不分资金来源，以全部投资作为计算基础，进行盈利能力分析以投资者的出资额作为计算基础，进行盈利能力分析、偿债能力分析和财务生存能力分析现金流入营业收入、补贴收入、回收固定资产余值、回收流动资金同现金流出建设项目投资、流动资金、经营成本和营业税金及附加、运营期内的维

4、持运营的投资项目资本金、借款本金偿还、利息支付、经营成本和营业税金及附加、运营期内的维持运营的投资其他计算调整所得税计算所得税。偿还本金有两部分：借款还本付息表中的本年还本额；流动资金借款本金偿还；利息包括：流动资金借款利息、长期借款利息。　　（二）利润与利润分配表　　1.作用：用于计算总投资收益率、资本金净利润率　　利润总额＝营业收入－营业税金及附加－总成本费用+补贴收入　　所得税＝应纳所得额×所得税税率　　净利润＝利润总额－所得税　　2.内容：　　（1）企业亏损：可以在5年内在税前弥补亏损　　（2）法定盈余公积金：

5、公积金按净利润的10%提取　　从净利润中提取任意盈余公积金。　　　　　第5页2014年注册资产评估师考试辅导　建筑工程评估基础（第七章）　　　　（3）在还款资金短缺时，当期可供投资者分配的利润先用于偿还借款。　　（三）财务计划现金流量表　　财务生存能力分析，实现财务的可持续性。　　（四）资产负债表　　计算资产负债率，进行清偿能力分析。　　（五）借款还本付息计划表　　1.借款还本付息计划表用于计算：偿债备付率、利息备付率　　2.还款资金来源：折旧费、摊销费、未分配利润等　　流动资金期末回收，不考虑流动资金的偿还　　3.常

6、见的还本付息方式：5种，注意题给约定还款方式　　（1）最大额偿还方式：将获得的盈利中可用于还贷的资金全部用于还贷。　　（2）逐年等额还本、年末付息方式。等额还本利息照付　　（3）本利等额偿还方式。　　（4）年末付息、期末一次还本方式。　　（5）期末本利和一次付清方式。　　三、财务分析指标体系　　1.按资金时间价值分　　　　2.按指标评价的对象分　　　　（一）项目盈利能力分析指标　经济含义计算方法判别标准投资财务净现值（FNPV）按设定的折现率ic，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和≥0投资财务内部收益

7、率（FIRR）项目在整个计算期内，各年现金流量的现值累计等于零时的折现率≥基准收益率（ic）（静态）投资回收期（Pt）从项目建设期初起，用各年的净收入收回全部投资所需要的期限≤基准投资回收期（Pc）总投资收益率（ROI）项目达到设计生产能力后，正常生产年份的年或年平均息税前利润与项目总投资的比率≥行业平均收益率资本金净利润率（ROE）项目达到设计生产能力后，正常生产年份的年或平均净利润与项目资本金的比率≥行业平均净利润率　　息税前利润=利润总额+利息支出　　=净利润+所得税+利息支出　　　　　　　第5页2014年注册资

8、产评估师考试辅导　建筑工程评估基础（第七章）　　　　（二）项目偿债能力分析指标　　经济含义计算方法判别标准利息备付率（ICR）项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比值＞1，结合债权人要求确定偿债备付率（DSCR）项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息资金与当期应付还本付息金额的比值＞1资产负债率（LO