对暴涨楼市_负外部性_的分析

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1、2011年5月学术交流May，2011总第206期第5期AcademicExchangeSerialNo．206No．5对暴涨楼市“负外部性”的分析刘劲松(东南大学人文学院，南京211117;江苏海事学院港航物流系，南京211170)［摘要］进入21世纪，我国的房地产市场异军突起，各地楼市、房价轮番上涨，一轮近十年的牛市不期而至。房价的强势上涨，使楼市的“负外部性”日渐显现，对经济发展与社会和谐带来了巨大的冲击。微观层面:过高的房价透支了大多数民众向上发展的资本，挤占了他们生存发展的空间;宏观层面:泡沫房地产的敛财效应，阻碍了产业结构的调整与升级，影响了国家金融的安全;同时，随着房地

2、产开发的盲目扩张，大量耕地被侵占，粮食生产不断萎缩，农业的社会维稳功能正在受到严峻的挑战。鉴于此，应改善供给制度，坚决贯彻已出台的各项调控政策，严格限制国际游资炒作房地产，继续加大对中低档住房的供给，保证民众在公共决策中的参与权和选择权，建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度。［关键词］楼市;负外部性;市场规律;宏观调控［中图分类号］F293.3［文献标志码］A［文章编号］1000－8284(2011)05－0096－04从2002年至今，我国的房地产市场经历了一轮长达八年的大牛市，除了在2008年金融危机中稍作休整外，楼市一直呈现昂扬、亢奋之势，其惊人的经济泡沫效应、财富聚敛效应

3、、阶层分化效应和严峻的负外部效应日渐凸现，为维稳市场、重构民生、打造和谐社会，国家数度推出房地产新政，仅2010年，国务院就颁布了以《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》为核心的大小政令42条，试欲以重拳组合干预楼市，可每次楼市都在调控中逆流而上，深陷屡调屡涨的怪圈!从中国房产信息集团提供的数据来看，2010年，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市房价持续走高，全年均价比上年增长了40%以上，全面突破两万元大关，全国其他大中小城市的楼市也随之节节攀升，同比房地产市场启动初期，我国大部分地区的房价已上涨了几倍至十几倍、甚至更多，高起的房价已和百姓的实际购买力渐行渐远!我国的楼市到底怎

4、么了?涨无止境的房价究竟折射出怎样的社会隐忧?如何让楼市这头疯牛真正地镇静下来，接受治疗，重返康复之路?以下将用经济“外部性”原理，对此进行分析和探究。一、楼市暴涨的“负外部性”分析在现代经济学理论体系中，所谓“外部性”也称外在效应或溢出效应，主要是指一个经济主体的活动对旁观者福利的影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的;如果给旁观者带来的是福利损失(成本)，可称之为“负外部性”;反之，如果给旁观者带来的是福利增加(收益)，则可称之为“正外部性”。全体社会成员都可以无偿享受的公共物品，可以说是正外部性的特例。个体经济活动付出的成本和得到的收益可

5、谓个体成本和个体收益，而这一活动带给旁观者的额外成本和额外收益就是社会成本和社会收益，社会成本与社会收益也就是“正”“负”外部性的另一种表述形式。经济生活中的外部性是广泛存在的，比如，生产中养蜂人放蜂使果农收成增加，企业的技术发明被其他企业无偿引用从而创造出更多的社会财富等，都会产生正外部性;而化工厂向江河排放污［收稿日期］2011－02－10［作者简介］刘劲松(1969－)，男，安徽滁州人，副教授，博士，从事科技与社会研究。·96·水，发电厂向空气中排放废气和粉尘就会产生负外部性。私人消费也会产生负外部性，如吸烟、醉驾、半夜放音响等。那么楼市的涨落有没有“外部性”?答案是肯定的。我

6、们知道房地产也是一种商品，一种普通而又特殊的商品，从规划、投资、开发、交易和使用等一系列的环节和流程，都牵涉到社会经济的方方面面，合理的房价、协调的发展，将使百姓安居乐业，社会安康、和谐，其“正外部性”十分显著;然而，现在的问题是，我国楼市近几年来的非理性暴涨，已经使房价严重地背离了应有的价值，高涨的房价已经到了令人咋舌的地步，像北京、上海、深圳、广州等中心城市，房价已跃上几万一平方的台阶，2010年，上海新开楼盘“汤臣一品”更创下每平方18．9万元的纪录!这样的高房价下，普通百姓买不起房，工薪阶层不敢买房，举家借债沦为“房奴”甚众!最近更有报道:郑州一退休矿工因买不起房，竟然开挖地

7、洞，过上了穴居生活，在后工业社会的今天，这岂不是对人类文明发展的极大讽刺吗?由此可见，楼市暴涨带来的“负外部性”已经像洪水一般，正向我们扑面而来，那么到底是什么原因导致我国的房价暴涨难跌，居高难下呢?中国三星经济研究院宏观组首席研究员马兹晖认为，房价奇高的主要原因有三点:一是经济发展和城市化推动房价正常上涨;二是低利率引起的流动性过剩，开发商以极低的成本融资，可以大量囤积土地和捂盘惜售，投机者则利用低成本贷款大肆炒房，制造泡沫;三是地方政府为了增加财政收入