物业管理外包监管问题的思考

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1、物业管理外包监管问题的思考摘要：对于如今的物业管理来说，外包监管服务已经变的十分普遍了，本文根据物业管理外包服务的模式以及利弊的问题提出笔者的问题。关键词：物业管理外包监管引言随着城镇一体化的发展，小区逐渐变的随处可见，而伴随着小区的发展，一个行业也快速的走进人民的眼中，那就是物业管理。物业管理分为狭义物业管理和广义物业管理。业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动，这就是狭义的物业管理。而广义的物业管理指的是包括业主在内的共同管理的过程以及委托物业服务企业

2、或者其他管理人进行的管理过程。外包指的是企业动态的配置自身和其他企业的功能和服务，并利用企业外部的资源为企业内部的生产和经营服务。外包是一个战略管理模型所谓外包，在讲究专业分工的二十世纪末，企业为维持组织竞争核心能力，且因组织人力不足的困境，可将组织的非核心业务委托给外部的专业公司，以降低营运成本，提高品质，集中人力资源，提高顾客满意度。外包业是新近兴起的一个行业，它给企业带来了新的活力。现如今，就物业管理而言，外包服务业变得越来越普遍。一、物业管理外包服务的模式近两年来，一些优秀的物业服务企业先后通过实施服务外包管理模式寻求专业服务商承接其非核心的

3、业务，并在有效的监控之下完成服务，从而使其专注核心业务，以达到降低成本从而增加效益、提高企业核心竞争力和对环境应变能力的目的。(一)实现专业化管理，快速提升服务品质有需求就会有市场，市场经济的优势功能就是实现资源的优化配置，专业服务商将各专业服务作为主营业务，可实现人力资源、资金、设备、管理技术的有效整合，强化主营业务的控制，确保服务品质的快速提升。在上世纪末的深圳，服务外包管理模式已被一些优秀的物业服务企业广泛应用。有些企业就将小区保洁和垃圾清运服务实施服务外包，而受委托的专业服务商不仅承担其企业的服务，还承担着深圳部分住宅小区的保洁和垃圾清运服务

4、，促使专业服务商必须通过科学的管理、精细的服务、高品质的信誉来满足大量的市场需求，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。因此，实施服务外包可快速提升服务品质，间接提升物业服务企业的品牌信誉。(二)实现规模经营，有效降低运营成本市场机制的最终结果是优胜劣汰，市场竞争无疑会保留竞争能力较强的专业服务公司，同时也促成他们获得较大的市场份额，从而形成了规模经营，具备了较强的成本优势。物业服务企业自行管理的项目往往考虑地域、项目独立性等因素配备管理服务人员，形成了以区域管理为主的、人员配置齐全的管理方式。而专业服务商则以专业服务为目的配备专业管理服务人员，往往是管理

5、区域较大，专业性较强。以保洁服务为例，一般物业服务企业在10--20万平方米的自管项目就要配备保洁管理人员，而专业服务商可以整合相邻区域的保洁服务项目，可在50-80万平方米的区域内配备同样的管理人员，而且在50-80万平方米的保洁服务项目中可广泛采用道路清扫车、清雪车、洗地机现代化机械设备提高劳动生产率，有效降低了人工成本。垃圾清运车可以承担印万平方米的垃圾清运，一套绿化养护设备可以承担三、四个小区的绿化养护服务，而物业服务企业自管项目一般承担为万平方米，其绿化养护设备长期闲置现象普遍存在，专业服务商实施专业服务大大提高了设备利用率。同时，专业服务

6、商材料采购方面的成本优势明显，可以集中各物业服务企业的零星采购为大宗材料采购，采购成本远远低于企业。(三)实现企业化经营，合理规进风险首先，降低了物业服务企业用工风险，《劳动合同法》实施强化了对劳动者权益的保护，企业用工矛盾日益加大，在物业自管项目中，服务人员与物业服务企业建立劳动关系。而在服务外包项目中，服务人员与专业服务商建立劳动关系，出现劳动纠纷由专业服务商出面解决，物业服务企业将风险转移到专业服务商。例如:我国某市某集团开发的某小区建筑面积为34万平方米，负责小区物业服务的物业管理处仅有13人，其中包括5名管理人员，3名接待员和收费员，5名维

7、修人员。其保洁服务、公共秩序维护服务、绿化养护服务和大中修工程均通过实施服务外包解决，经济效益很好。其次，降低了经营风险，物业服务企业与专业服务商之间通过合同的方式明确管理服务内容，权利和义务、违约责任等，对于专业服务中的责任风险也进行明示。第三，物业服务企业提高了风险防控能力。通过与专业服务商之间签订合同的方式约定服务标准和考核办法，可以监控管理专业服务商的服务和履约能力。对于可能出现的风险和服务不达标的情况及时进行纠错;对于较大的风险，可以按照合同约定解除服务合同。二、物业管理外包的优点和缺点分析近十年来，业务外包，以合同的方式发包给专业性强的专

8、业公司。到目前为止，笔者所在的油田物业服务处已开始将绿化、保洁、保安、餐饮、设备运行全部外包给专业性的公司经