连云港市连岛海平线整体营销总案

《连云港市连岛海平线整体营销总案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、整体营销总案连岛·海平线说明本报告旨在为贵司[项目连云港市东连岛项目]提供营销方向及执行总纲，供贵司项目营销推广参考。æ卷一市场回顾æ卷二整体定位核定æ卷三整体营销策略æ卷四分阶段营销策略æ卷五营销渠道建立目录Contentsæ卷一市场回顾连云港市，属江苏省辖地级市。位于江苏省东北部东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水、盐城市响水２县相连,东西长１２９公里，南北宽约１３２公里，土地总面积７４４４平方公里，水域面积１

2、７５９.４平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人口465万。济南南京以青岛、烟台、威海为前沿的山东“半岛制造业基地”青岛以上海为龙头、苏锡常为梯队的长三角“中国经济加速器”上海陇海经济带沿带海经济连云港及本项目位置本项目经济区位示意连云港具有以港口为核心的海陆空立体交通网络连云港处于东陇海线产业带和沿海经济带的交汇点项目所在的连岛是江苏北部地区、长江三角洲乃至皖、豫、陕、甘等内陆省份滨海旅游的首选地，具有较为稀缺的滨海旅游资源。游轮码头本项目地块灯塔山大沙

3、湾海滨浴场西连岛苏马湾浴场苏马湾白沙填海工地项目位于连岛东南角北靠连岛中部山脊，南望连云港港口区域项目深入连岛内部，天然自成小海湾，具有私密、独立等特质，海水清澈度、景观及风力条件明显较连岛内其它位置要好。港口航道则穿行在本项目与大陆之间。天气晴朗时可在项目地块望见港口作业区未来总供应量——低容积率（高档）新居住项目除本项目东连岛两地块外，2006年成功转让的商品住宅用地中，容积率低于1.2的较低密度项目总规模为占地48万平方米、建筑面积50万平方米左右，这些项目均可能以别墅等物业形式、与本项目同期进入市

4、场。未来总供应量——高地价居住项目除本项目东连岛两地块外，2006年成功转让的商品住宅用地中，地价比较高（80万/亩以上）、未来档次定位也将可能走高端路线的项目，总占地约94万平方米、建筑面积超过200万平方米的项目将与本项目同期进入市场。连云港近年销售价格走势一览2006年前三个季度，港城楼市一直被笼罩在国家宏观调控所带及的观望氛围中，由于当时市场环境不够明朗，致使很多有潜在购房意愿的市民，纷纷持币观望。进入四季度，观望气氛慢慢减弱，他们对楼市的前景预期又有所增强，在此背景下，前三季度所积压的大量购房需

5、求集中入市，使得从去年四季度至今，港城楼市能够持续强劲。但由于未来几年，港城房地产市场供应将持续充盈，开发商家的楼盘销售难度将进一步加大。长期的贸易往来，使连云港的对外的知名度大大加强。国家对连市建设支持逐年加强。城市名片的建立，可提升港城综合能力。使苏北及长三角对外窗口形象打开。连云港目前的商品住宅市场仍然以普通居住为主流，顶级产品（包括别墅、高档公寓等）份额非常少；但与几年前相比，连云港的高端物业也逐渐显现出强劲发展的势头，市场上开始出现一些开发理念、综合品质较好的顶级产品，面向财富阶层和投资客；就未

6、来走势而言，连云港一级土地市场的出让力度相当大，无论从与本项目类似的低容积率项目来看、还是与本项目类似的高地价项目来看，一年的新增土地储备量就达数十万乃至上百万平方米，后市将持续较高的竞争压力。港城房地产市场的竞争将不再仅仅取决于传统的地段、价格、服务等因素，而是要注入越来越多的品牌元素、营销理念及推广手段。连云港港口旅游房地产同类资源可比案例万科17英里鸟瞰图该项目位于深圳东部溪涌，北望青山绵延500余米，东西南三面临海，是海湾与半岛的结合体。项目总占地67571㎡，分两期开发，首期为联排别墅107套，

7、面积从180到300㎡。万科·17英里案例的启示：对于占据稀缺自然资源的项目，规划设计应极致发挥天然条件，对地形地势、环境景观等进行和谐化开发，正如万科17英里所要达成的效果：让房子长在山坡上，甚至经过数年风雨冲刷后房子外观展现出与山海岩石颜色协调的沧桑感；对于城市偏僻地段的房地产开发而言，精致开发、深度营销是运作中不可或缺的两大关键环节，特别是后期深度营销对市场的引导作用往往具有重要意义；通过恰当的人居理念可更新、引导消费者的思维，化解项目劣势给营销带来的不利影响，如万科的系列营销推广中刻意围绕其“远”

8、的劣势逐一推出应对理念，将其转化为远离尘嚣的高贵生活方式。锁定该项目客户层、迎合这些刻意与草根阶层保持距离精英客消费心理。NO.1万科·十七英里愉景湾香港岛愉景湾海华居组团面向大海”打开”的布局形式NO.2香港愉景湾位于香港大屿山东北部，距离港岛西部約16公里，占地615公顷，总容量20000人，是个自给自足的小镇式发展的综合社区。总体开发已历时十余年。该项目住宅类型丰富，户型既有奢侈的几百平方米每套的别墅，也有仅40平方米左