财富规划-购房置业

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1、居住規劃鴻鈞理財規劃顧問公司執行長林鴻鈞講授2005年版規劃講授重點1租屋与购屋的决策考虑1.A年成本法评估1.B净现值法评估1.C综合评估表2购屋规划与换屋规划2.A青年购屋规划2.B中年换屋规划2.C晚年换屋规划3自住型房贷规划3.A房贷需求分析3.B各类型房贷产品特色3.C房贷清偿计划4居住规划案例习作購屋規劃流程圖居住需求空間需求環境需求家庭人口生活品質購屋或租屋決策是否購屋購屋規劃是租屋房租成長率房價成長率居住年數利率水準負擔能力否總價自備款貸款區位類別型式用途購屋規劃的步驟列出需要居住的面積與期望居住地區的單價決定購屋目標目前的總價估算房價成長率估算購

2、屋時所需要投入的總價分配可配置在購屋的資產與儲蓄%計算該投資是否足夠支應屆時自備款計算購屋後的每月儲蓄是否足以支應房貸本利攤還額應作如何資產配置才能達到所需的投資報酬率居住的空間需求與環境需求空間需求-決定面積室內-平均每人使用面積格局-房廳衛特別需求室外-露台透天前庭後院社區-開放空間建蔽率大環境-鄉村小鎮都市屋涯規劃-隨著家庭人口數由小到大的換屋規劃在當時預算下滿足當時的空間需求環境需求-決定單價居家便利性-近市場學校通勤便利性-時間與路線無嫌惡設施如公墓電塔社區品質-住戶水準學區景觀-依山傍水視野開闊設施-花園泳池健身房管理-安全警衛社區活動建材-外觀門窗地

3、板衛浴租屋的優缺點優點有能力使用更多的居住空間比較能夠因應家庭收入的變化資金較自由，可尋找更有利的運用管道有較大的遷徙自由度瑕疵或毀損風險由房東負擔稅捐負擔較輕不用考慮房價下跌風險缺點非自願搬離的風險無法按照自己的期望裝修房屋房租可能調高無法運用財務槓桿追求房價差價利益無法藉由購屋強迫自己儲蓄購屋的優缺點優點對抗通貨膨脹強迫儲蓄累積實質財富提高居住品質信用增強效果滿足擁有自宅的心理效用同時提供居住效用與資本增值的機會缺點缺乏流動性維持成本高轉換交易成本高因應生涯變化彈性低賠本損失的風險購屋與租屋的決策-年成本分析租屋年成本=押金*存款利率+年租金押金3個月利率2%

4、年租金4萬租屋年成本=4.02萬若租金每年往上調整,則租屋年成本隨之上升因此在同一個居所住愈久時,購屋年成本下降而租屋年成本上升購屋會比租屋划算購屋年成本=自備款*存款利率+貸款餘額*貸款利息+年維修稅捐費用總價100萬貸款七成貸款利率4%年稅費1萬購屋年成本=30萬*2%+70萬*4%+1萬=4.4萬購屋後總價固定,隨每年還款,本金機會成本由貸款利率4%降為存款利率2%,購屋年成本每年降低購屋與租屋的決策-現值分析1例-月租3000元租期5年貼現率5%租屋支出現值:5/12I/Y，5*12=60N，3000PMT，0FV，BGN，CPTPV-159635，等於以

5、159635元買租賃權若購買同樣的房子總價70萬，住五年後原價出售，每年稅捐與維修費用為5000元購屋現值:5I/Y，5N，-5000PMT，700000FV，END，CPTPV-526820，526820-700000=-173180，算是為了自住額外付出的代價租屋-159635>購屋-173180，此例租屋較購屋划算購屋與租屋的決策-現值分析2例-月租3000元，租期5年，貼現率5%，押金1萬，房租每年調漲100元CF0=-10000-3000=-13000，CF1=-3000，F1=11，CF2=-3100，F2=12，CF3=-3200，F3=12，CF4

6、=-3300，F4=12，CF5=-3400，F5=12，CF6=10000。F6=1，NPVI/Y=5/12=0.4167，NPVCPT-171954租屋支出淨現值為-171954元注意在月租金計算時折現率必須換算成月利率購屋與租屋的決策-現值分析3購屋70萬，自備款20萬，貸款50萬，年利率6%，20年本利攤還，住五年後原價出售，每年稅費5000元，折現率5%6/12=0.5I/Y，20*12N，500000PV，0FV，END，CPTPMT-3582。-5000/12=-417AMORTP1=60，P2=60,BAL=481868CF0=-200000，CF

7、1=-3582-417=-3999，F1=59，CF2=700000-481868-3999=214133，F2=1，I/Y=5/12=0.4167，NPVCPT-241940，購屋淨現值=-241940租屋淨現值-171954>購屋淨現值-241940，租屋划算租購屋決策影響因素何時購屋划算1.自備款機會成本低2.房貸利率低3.房屋持有成本低4.房價預期漲幅高折現率=自備款比重*自備款機會成本率+房貸比重*房貸利率注意預期房價較難掌握，購屋現值確定性低何時租屋划算1.房租漲幅低2.租房押金低比較租屋與購屋時最好是以購屋的折現率來計算租屋現值，比較公平若有一份已明

8、定房租漲幅