江苏物业管理规定

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1、省物价局省住房和城乡建设厅关于印发《江苏省物业服务收费管理办法》的通知各市、县物价局、住房和城乡建设局(房产局)：   为了促进我省物业服务行业健康有序地发展，进一步规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国家、省法律法规及有关规定，我们在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原《江苏省物业服务收费管理办法》进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。二○一○年一月四日第一条为了促进我省物业服务行业健康发展，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《民法通则》《物权法》《物业管理条例》等法律法规及有关规定，制定本办法。

2、第二条本办法适用于我省行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条省价格主管部门会同省物业管理行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费的政策和原则

3、，监督检查和规范物业服务收费行为。市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的制定、实施和监督管理工作。第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务成本，法定税费和合理利润确定。第七条物业服务收费，根据物业的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。非普通住宅的政

4、策界定由各地制定。第八条实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由各市、县价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本等因素，制定相应的物业公共服务等级收费基准价和分项目收费基准价及浮动幅度，并适时调整和每年公布。暂无条件制定物业公共服务分项目收费基准价的，可制定等级收费基准价，逐步向分项目收费基准价过渡。第九条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，住宅物业的开发建设单位通过招投标竞争方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当签订书面的前期物业服务合同，并向价格主管部门备案。前期物业管理阶段，住宅物业的开发建设

5、单位采取协议方式选聘物业服务企业的物业公共服务费，应当经价格主管部门核准。业主大会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行。物业管理行政主管部门应会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。第十条业主大会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准，可以在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。第十一条实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人在物业服务合同中约定执行

6、；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。各级价格、物业管理行政主管部门，应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。第十二条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十三条物业公共服务费用由人员费用

7、、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主同意的其它费用、合理利润以及法定税费组成。第十四条物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。第十五条物业服务收费按照房屋登记簿记载的建筑面积计算；尚未进行登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积

8、计算。物业