46房地产开发企业所得税征管现状的调查与思考

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1、房地产开发企业所得税征管现状的调查与思考段勇根据《关于做好房地产开发企业所得税专题调研活动的通知》要求，笔者与有关人员对北湖区内的所有房地产开发企业税收征管现状进行了专题调研。通过深入了解和调查，发现房地产企业所得税管理中存在一些问题，亟待引起重视，加以解决。一、基本情况截止2010年底，北湖区局房地产开发企业共有32户。其中，国有独资公司1户，私营有限责任公司20户，私营股份有限公司1户，其他有限责任公司3户，合资经营企业4户，合作经营企业1户，港澳台商投资企业1户，外资企业1户。从企业所得税征收方式看，实行核定征收方式的有30户

2、，全部按核定应税所得率方式征收。经市局批准同意实行查帐征收方式的有2户，即郴州市和平现代房地产开发有限责任公司和郴州市新世纪新成房地产开发有限责任公司。2008-2010年全部房地产开发企业申报情况分别是：2008年申报销售收入（预售收入）为14764.33万元，缴纳所得税391.59万元，占该年度全部所得税的12.39%；2009年申报销售收入（预售收入）为39380.13万元，较上年增长166.7%，缴纳所得税945.96万元，较上年增长141.56%，占该年度全部所得税的43.15%；2010年申报销售收入（预售收入）为343

3、29.26万元，较上年减少12.8%，缴纳所得税593.05万元，较上年减少37.3%，占该年度全部所得税的11.22%。2009年度入库所得税945.96万元，主要是企业缴纳了以前年度7所得税406万元，实际本年所得税为539.56万元。三年累计申报销售收入为88473.72万元，入库企业所得税1930.6万元。其中，企业自行申报缴纳所得税1534.03万元，经对9户企业实施税务稽查11次（其中有2户企业各实施过两次稽查），累计稽查补税396.57万元，为企业自行申报税款1534.03万元的25.85%，占全部房地产企业所得税款1

4、930.6万元的20.54%。从企业分户纳税情况看，实行查账征收方式的2户企业3年共实现销售收入5627.43万元，共缴纳企业所得税为4.98万元，综合税负为0.088%，其入库的税款4.98万元全部为郴州市和平现代房地产开发有限责任公司稽查补税，企业平时申报应纳税税款均为零。实行核定应税所得率征收方式的30户3年共申报销售收入（预售收入）82846.29万元，合计缴纳企业所得税1925.62万元，其中包括稽查补税391.59万元，综合税负率为2.32%。实行核定征收的30户企业中，除16户企业申报缴纳了企业所得税以外，其余14户企

5、业因暂无开发项目均为零申报。二、存在问题(一)企业不按规定进行会计核算。由于房地产企业以私营企业为主，这些企业实质上都是个体性质，执行会计制度随意性大，不严格按房地产企业会计制度核算的现象普遍存在，给税务机关征管带来了很大难度。7主要表现为：一是少记、漏记或者隐瞒销售收入。采取收入不入账，或者少入账等手段，隐瞒收入。二是预售收入不及时转入主营业务收入。很多企业即使开发产品已竣工并经有关部门验收合格，完全符合确认营业收入的所有条件，企业也不及时确认收入，有意延缓收入的实现时间。如有的企业开发产品已经交付使用，并已收取95%的货款，就因

6、还差5%的欠款未付清，因而不予开具发票，已经收取的货款则迟迟不结转为营业收入。三是开发产品成本核算不真实、不准确。主要存在不按产品成本对象结转销售成本，间接开发成本不按规定进行分摊，跨年度项目不按完工进度及时结转开发成本等情况，造成无法准确计算企业盈亏，人为调剂利润的现象严重。（二）开发项目附属产品收入不申报纳税。最典型、最普遍的就是车库（车位，下同）销售收入不入账、不申报纳税的问题。从这次调查情况看，房地产企业所销售的车库几乎都未申报缴纳所得税。就该行业的实际情况来说，现在大部分房地产开发项目基本上都会有车库销售业务，车库价格高的

7、一般在12-15万元/间，价格低的一般在5-10万元/间（个），由于这些车库都不需要办理房产手续，所以企业销售的车库收入基本上也不会在账上与主营业务收入同时体现，不深入调查就很难掌握其实际情况，税收流失现象严重。（三）企业自觉依法纳税意识淡薄。近年来，房地产行业一直是一个关注的焦点，尽管国家为抑制房价过度上涨，出台了一系列有关房地产调控政策，但从我们郴州市来讲，房地产开发产品的利润空间仍然很大。从调查的情况来看，企业并不是承受不起核定的所得税税款，关键是部分企业法制观念不强，依法纳税、自觉申报的意识淡薄，少申报纳税的现象比较严重。如

8、郴州雄森时代房地产开发有限公司近3年累计交纳所得税423.22万元，其中经两次税务稽查补税184.24万元，查补税款占其全部应纳税款的43.5%；郴州市九川置业有限公司3年累计交纳所得税149.2万元，经税务稽查补税70.5万元，查补