房地产企业征管现状的调查

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1、**局房地产企业征管现状的调查我局目前房地产管理全部在**稅务所实行重点行业管理，目前共登记或临时注册的有**户企业，2010年共缴纳销售不动产营业税等****万元，2011年截止七月份房地产企业共缴纳各项税费****万元。我县房地产市场逐步扩大，国家为规范市场、平抑房价，出台了一系列针对房地产行业的政策和措施，规范和约束房地产企业开发和经营过程中的不良行为，但因房地产行业经营管理秩序比较混乱、纳税人遵从意识比较薄弱，使其收效甚微，同时我们的房地产业税收征管工作也存在一定的薄弱点。一、目前房地产管理存在的难点。目前部分房地产开发商仍存在采取

2、各种手段隐瞒、转移预收款收入，虚列或高估成本等混乱现象，房地产投资主体多元化和纳税人的税法遵从度不高使得税源监控力度和深度远远不够。开发一个房地产项目，需要经过多个行政部门的审批与监督，这些部门都在一定程度上控制了房地产开发信息。但是由于税务部门与这些行政部门没有切实建立长期有效的信息交换和沟通制度，在房地产开发过程中难以有效地参与管理和监控，给房地产企业造成了偷逃稅的机会。另外房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力，对建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实；房地产企业开发项目标数量、价格和销售进度难以摸清；银行对个

3、人购房按揭贷款的支付时间和数额难以控制的现象十分突出，增长了遏制房地产业偷逃稅行动的难度。最后是受各种因素的干扰，税务部门对房地产企业偷逃税违法行动打击力度不够，往往以补代罚，以罚代刑，没有形成税法的威慑力量，助长了偷逃税现象的产生和蔓延。近年来，随着房地产市场不断升温，二手房交易市场逐渐火热，交易中的税收征管问题也随之出现。二手房交易涉及税收金额虽然不大，但多属个人交易，纳税人众多，通过加强二手房交易过程中税收征管，实现应收尽收，必将对维护税收秩序、营造优良纳税氛围产生不可估量的效果。因此,如何加强二手房交易中的税收征管，有效堵塞税收征管

4、漏洞，成为各级税务机关面临的难点问题。二、二手房交易中存在的主要征管问题（-）二手房交易形式日益增多，税收征管手段相对滞后。2005年，《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005189号）规定：从2005年6月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2006年，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006137号）规定：从2006年6日1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这些政策的出台，导致

5、部分纳税人为逃避纳税义务，不再采用“买卖”方式进行二手房交易，转而采取'‘以租代售”、“只公证不过户”、“假赠与”等多种变相形式,偷逃税款。据《中国税务报》报道，自房产新政实施以来，一些二手房交易假借“赠与”或“遗产继承”等方式，偷逃国家税款，并出现日益增多趋势。据分析，在这种超常规增长赠与的背后，不排除为偷逃营业税、个人所得税等相关税收而办理的假赠与。而面对这些虚假的二手房交易花样，税务机关、房管部门应及时出台相应的征管措施。（二）二手房交易中相关涉税指标难以界定。一是成交价格核实难。二手房交易是以交易金额为计税依据，买卖双方合同价格的真

6、伪直接影响稅收收入。一些纳税人为了逃避税收，合谋降低合同成交价格。按照法律规定,计稅价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征收。但由于缺乏对二手房交易价格信息足够的掌握，当地政府部门难以制定较为合理的市场指导价，税务机关也就难以取得有力证据证明交易合同的虚假性。二是自建自用住房属性确定难。现行政策规定：个人自建自用住房销售时免征营业税。税务部门判断是否为自建自用住房，要通过房产证、土地使用证与原建房时的建设用地规划许可、建设工程规划许可及计划部门的立项审批进行核对，业主户名一致才能认可。但由于许多自建自用住房的个人在完工办证后将有关资

7、料遗失，或属于私房联建形式根本没有相关资料，因而导致税务部门不能认定。三是家庭唯一生活用房界定难。个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得稅。如何确定家庭唯一生活用房，仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，深入调查难度较大。房管部门也没有现成的历史资料可供查询，对此，税务部门只能依据街道或单位出示的相关证明，将二手房按照家庭唯一生活用房处置。（三）二手房交易缺乏有效监管二手房交易涉及多个部门，信息共享、监督和制约机制十分重要，仅靠某一个部门无法完成监管任务。一是信息不能共享。目前部门之间二手房交易的相关信息交流不

8、畅，不能做到信息共享，部门间配合不够，各管其事，缺乏相应的联合控管制度；二是缺乏相互制约机制。至今未明确房屋买卖合同真伪鉴别的权力机关，也未明确房屋转让过程中的链条机制，以及相关