精工地产2010年郑州福晟大厦整体营销报告

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1、「预测是科学的，但未来具有不可预言性。此报告是精工地产长期以来根据多方面预测，更是对CBD的深度了解形成的，大胆实践，积极调整，是本项目操盘的核心！」「稀缺资源下的写字楼营销战略」——福晟大厦整体营销报告——精工地产2010-5-15核心问题界定能否独立市场行情，突破价格壁垒？如何以最合理的价格、合适的速度实现项目的价值最大化？在项目操作中，是关注竞争对手还是关注企业自身运营战略？1：从城市层面分析郑州竞争力增长与写字楼物业的关联性，明确写字楼市场的发展历程和未来趋势2：从区域竞争层面了解郑东新区写字楼市场，对稀缺资源下的项目进行销售价格预测3：从项目层面研判本项目的销售价格及推售节奏4

2、：从市场层面来优化项目，提升产品附加值如何优化现有方案，提升项目的附加值？如何在日渐稀缺的CBD区域打造独具特色的标杆项目？城市竞争力与写字楼关联性分析城市化是中国房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业地产市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。2005年，全国写字楼销售额和销售面积增长率达到一个阶段峰值，而全国GDP则于2007年达到阶段性最高值。全国写字楼销售额和销售面积增长率快于宏观经济和第三产业增长率约两年。写字楼市场的快速发展将对宏观经济和第三产业起到很大的推

3、动作用。伴随着中国快速城市化进程的稳步推进，国内GDP多年来保持高速增长。宏观经济以及服务业的发展是写字楼市场需求的重要影响因素。写字楼需求一般领先于GDP发展两年。精工地产研究写字楼需求与GDP、第三产业增加值增速分析主要城市写字楼市场GDP和第三产业占比是城市写字楼销售额的重要影响因素主要城市2009年写字楼销售额与2008年国内生产总值（GDP）2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。销售面积排名第三和第五位的杭州和成都，均属于区域性中心城市，第三产业占比分

4、别达到46.3%和46.5%，是写字楼需求较高的重要原因。从主要城市来看，反映整体经济总量的国内生产总值（GDP）是写字楼销售金额的重要影响因素，两者相关系数达到0.81。精工地产研究第三产业的发展程度对一个城市写字楼销售面积有重要影响。从主要城市来看，北京市的第三产业一直占比较高，2008年达到73.2%；2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，第三产业占比为53.7%。两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。主要城市2009年写字楼销售面积与2008年第三产业比重一级城市群二级城市群GDP10000亿以上GDP5000~7000亿三级城

5、市群GDP2000~3000亿四级城市群GDP2000亿以下GDP城市群长三角珠三角京津冀辽中南川渝中原海峡西岸湘中山东半岛关中长江中游哈大齐根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群郑州在经济总量中处于二级城市群层，城市竞争实力有待提高城市梯队

6、分析宏观背景分析郑州作为中原城市群的“火车头”作用日益重要，按照规划郑州将建设成为：全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心、区域性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地。中原城市群链接9市，以郑州为主中心，提升洛阳的副中心位置，发展壮大其他节点城市，实现中原城市群内各城市组合有序，达到城市间的优势互补。初步形成以郑州为中心、东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的十字形核心区，奠定区域经济协调发展的基础。。中原城市群竞争力不断提升，郑州首位度提升，中心效应明显城市层面分析宏观背景分析1000-5,000US$5000-8,000US$0-1000US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发

7、展期人均GDP与房地产发展关系8,000-20,000US＄房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展2009年郑州全年GDP达到3300亿元，成为3000亿元俱乐部的新入者。2009年郑州经济实力在全国287个城市中位列23位，产业结构效果初现端倪。按照房地产预警系统的判断，郑州房地产处于高速发展阶段。2009年郑州人均GDP达到44000元（折合美元约6000余）