精工地产2011年郑州润翔时代商业广场营销策略报告简案

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1、润翔时代商业广场营销策略报告简案2011-2谨呈：河南合一置业有限公司项目基础数据分析项目初步认识项目核心问题提出当前宏观环境分析市场竞争环境解读商业发展方向解读塔楼发展方向解读项目整体定位项目营销策略分析项目推售组合策略项目推广包装策略项目资金回款计划项目附件报告结构项目位置与基本指标位置：京广路与代庄南路交汇西北土地性质：商业用地占地面积：约28亩建筑面积（地上）：102708m2容积率：5.49本案项目基本属性认知酒店写字楼商业公寓+++中等规模的城市综合体总建筑面积102708㎡核心问题界定：问题1：在当前房地产市场政策多变的情况下，政策未来走势将走向何方？政策的不断变化对

2、项目有何影响？问题2：本项目在周边项目的整体竞争环境下，应该采用何种定位来确定市场的地位？本项目的定位是否符合当前的市场需求？问题3：多变的市场环境和政策下如何确定本项目在2011年的整体推售节奏？本项目如何能实现较为理想的资金流？当前宏观环境分析全国房地产形势分析郑州房地产形势分析发展趋势判断全国经济形势---宏观调控政策效果显现，但通货膨胀仍存压力新增贷款：通过差别准备金率动态调整等措施，2011年1月新增贷款数额终于被有所控制。中国人民银行（央行）发布的最新数据显示，截至2011年1月末，人民币贷款余额同比增长18.5%，增幅比上年末降低1.4个百分点；当月新增人民币贷款1.

3、04万亿元，较上月多增5593亿元，但同比少增3182亿元，略低于市场预期。CPI：国家统计局发布1月份全国居民消费价格指数数据，1月份CPI同比上涨4.9%。因春节因素影响，CPI一般在1、2月份达到峰值，这是我国物价波动的总体特点。而今年另有北方干旱与国际价格上涨对粮价形成的推升累加影响，1月份CPI并未超越去年11月数据，货币政策猛烈收缩显现了成效。PPI：1月份，全国工业生产者出厂价格指数（PPI）比上月上涨0.9%，比去年同月上涨6.6%；工业生产者购进价格比上月上涨1.2%，比去年同月上涨9.7%，涨幅均有所扩大。PPI继续走高及其背后大宗商品价格上涨将给稳定物价带来较

4、大压力。同时，在国家调控物价过程中，企业将承受来自原材料价格上涨及货币政策收紧的双重压力。调控成效有所显现，但是通胀压力并不会受此影响，相应的调控政策也不会因此而减缓出台。严防通胀走高依然是今年宏观政策的主要任务。CPI：1月份居民消费价格同比上涨4.9%PPI：1月份同比上涨6.6%环比上涨0.9%贷款：1月份人民币贷款增加1.04万亿元出口：1月份出口1507.3亿美元增长37.7%进口：1月份进口1442.8亿美元增长51%顺差：1月外贸顺差64.5亿美元同比减少53.5%房价：1月100个城市住宅均价环比上涨0.95%2010年是调控年，但两次调控没有区的明显的效果，统计局

5、的数据显示，2010年全国商品住宅创出历史新高。销售额达到4.4万亿元，同比增长14.4%，商品住宅销售面积达到9.3亿平方米，同比增长8%，销售均价为4850元/平方米，同比增长9.54%。就2010年12月单月来看，929调控的效果已经了然。12月销售增速超过1-11月整体，12月单月的商品住宅销售面积1.9亿平方米，同比增速达10.4%，1-11月仅为7.4%，2011年1月全国100个城市住宅平均价格为8645元/平方米，较上月上涨0.95%，其中涨幅在1%以内的城市数量共有69个；十大城市平均价格为15662元/平方米，环比上涨0.89%。去年12月全国100个城市住宅均

6、价环比上涨0.9%、十大重点城市均价环比上涨0.75%，相比之下，1月环比涨幅继续扩大。微观上多个城市出现了抢购潮，二次调控已成为了“空调”。全国房地产形势---地产调控收效不明显，加大未来调控加重的市场预期从各个城市2011年1月份数据来看，二、三线城市的价格涨幅明显大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前的城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。201

7、0年大量的货币及信贷供应，加上投资渠道有限，使得资金仍涌向房地产市场，这是造成虽然调控力度空前，但楼市量价齐升的重要原因；2011年是“十二五”开局年，房地产行业在整体经济结构比重的合理性，将直接影响中国经济能否完成经济发展方式的转变，能否完成扩大内需，保证经济平稳的发展的目标，因此只有把房地产行业的问题解决好，才有调整经济结构，实现科学发展的可能；住房问题是最重要的民生问题，能否解决好直接影响到政府的信誉，直接影响到社会的稳定。全国房地产形势---第三轮调控出拳，2