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1、恒福商业广场营销策划简案一、海口市概况海口市陆地规划总面积1304.8平方公里，设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区。根据统计资料显示，海口常住人口为166.92万人，其中非农业人口为76.05万人。二.海口市商业市场分析商业地产面积供应量庞大，适合商业布点的并不多（一）海口市统计局在2000年~2005年提供数据年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年商业营业用房施工面积(m2)97,133134,266207,847379,322584,3561,001,453商业营业用房新开
2、工面积(m2)12,68020,16937,095107,55298,240468,742商业营业用房竣工面积(m2)5,92023,73347,08561,70171,83592,842商业营业用房销售面积(m2)10,12927,2918,42311,371123,68951,893商业营业用房空置面积(m2)37,68958,45969,69850,694114,453155,402数据显示，从2000年至2005年海口商业营业用房的施工面积(新开工面积+未竣工面积)、新开工面积、竣工面积、空置面积不
3、断加大，从每年的施工面积和新开工面积对比，我们可以发现，一方面新商业项冃不断建设，另一方而已经在建项目(含达到销售条件)却出现积压，而销售面积却远远未能跟得上施工面积的增长，造成了市场供应的剩余，面积空置不断增加，同时也出现了很多竣工的商业项口被空置难以招商，即使在市区也同样出现这种情况，如龙华路金丽城、万国商业广场、富丽花园商场、兆南万福商场等至今招商进度缓慢。以05年商业营业用房施工面积计算，海口人均占有的开发面积已达1・8平方米。在06年，由于目前海口统计局还没公布数据，估计新开工的商业面积也不少04
4、年水平，在未来几年内，海口商业项目供大于求的现状是已经是行内不争的事实！（二）根据海口商业网点建设办公室提供的数据到2005年，海口市现有经营的商贸业建筑面积达210万平方米，合1・2m7人，大大高于全国平均水平0.7-0.8平方米，甚至超过北京和上海。（三）商业行业的另一种声音在需求方面，我们可以听到商业人士、专家的另外一种声咅：从商业布点的角度去看，海口商业网点布局冃前还不尽合理，一些新区和城乡结合部商业网点仍未能满足市民购物需求，而另一些黄金地段网点又过于集屮，造成商家竞争激烈。2、传统商业为主，经营
5、水平不高海口市商贸企业法人单位4098家，上规模的只有192家。年销售额稳超亿元的只有第一百货商场，其它几个大商场如生生百货、乐普生和东方广场、明珠广场、万福隆（两个门店）、南国超市、大同货仓的销售均在1亿元上下波动。3、商品物流不畅，同质化竞争恶劣海口的商场，几乎都是以场地出租，商品代销及联营扣点保底等方式为主，加上近几年由商业地产引出的商铺售后返租模式，海口商业流动资金贷款几乎为零。商业资本的儿乎完全缺失，使商场的经营者与商品的供应商形成完全脱离的二元结构。必然造成商场虽然众多，但商品品牌雷同、商品单调
6、、千店一面、恶性竞争的结果。4、城市规模小，总体消费水平不高相对国内许多大城市而言，海口约150万的人口规模偏小，海口市城镇居民年人均可支配收入不足万元，且城镇人口比例只占50%,商业生存的基础相对一般。居民对经济增长持观望态度，消费意愿不强导致平均消费水平不咼。5、海口市商业地产问题分析造成海口市商业地产现状的主要原因为开发商对海口市商业地产环境认识不足。房产商的商业项冃开发与商业整体规划和后续营运脱节，很多的房地产企业对商业地产的操作、运营只停留在一知半解的层面上，甚至停留在住宅开发模式的层面上，为追求
7、利润而仓促上马。具体原因包括一下儿个方面：（一）、住宅开发与商业地产开发混淆住宅开发的方式是卖了房子一次性获取收益，往往要不断寻找土地开发新项目，企业品牌才能得以积累和延续、其品牌资产增值较慢。而开发购物中心这样的商业物业，一则可以出售获利，二则可以以出租或其他经营方式获得长期的利润回报。香港的几大地产口头，无一不是将主要经营方向之一用于几十年来积攒的巨量商业物业，在经营过程中让资产成倍增长，并以此固定资产作为更多商务机会的依据。如此高额回报及可作资本运营的项目，是住宅开发永远无法达到的。而海口市的很多商业
8、地产运作与住宅地产运作相同，依靠单纯销售来实现利润，造成商业地产后期经营混乱。（二）抓不住商业地产开发的核心问题对于大型商业中心这样的开发项冃来说，它一定是在准确的时间，地点兴建的，合理满足一定范围人群各种不同需求的地产项目，其对项目预期的准确性和前瞻性，前期的定位和筹划都相当重要，而项目运作到完成是一个资金需求庞人，漫长而要有耐心的过程。从前期招商，到后期的经营管理，都有一段很长的磨合时间。因此，投资商需要整合
