案例解析我国资本市场现状及企业融资渠道

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1、《关于房地产融资渠道》温馨提示：扫一扫，加关注！更多实用、前沿的企业管理资源第一时间发布，尽在博商微信。房地产融资两条腿走路从银行取得贷款即间接贷款从资本市场直接融资房地产金融：贷款和债券房地产投资基金信托计划REITs房地产融资渠道清科研究中心分析认为：作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展的同时，也对资金需求提出了较高的要求。目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信贷为主的情形并没有发生很大变化。房地产融资渠道国际通行标准对比差距：国际通行标准银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%国房地产企业对银行依赖

2、度明显过高经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全。房地产融资渠道融资渠道较窄，主要以银行信贷为主银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到了房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右房地产金融中的资本流随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得比较复杂：形成了有多种主体参与的交易体系和过程特别是形成了复杂的资本流：现金与信贷的转移过程房地产金融中的资本流在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面的参与者：1、资本的使用者：开发商、房屋预购者2、资本的供

3、应者：家庭、银行、保险公司、政府3、服务中介组织：银行、经纪、信托公司土地获取土地市场（招拍挂）资本市场（收购）一二级联动二级市场直接进行项目转让股权收购部分收购全部收购（收购项目公司）商品房包销承包经营房地产企业六种拿地方式房地产金融中的资本流商业银行保险公司养老金房地产投资信托政府家庭外国投资者投资银行抵押贷款银行房地产经纪人资本—债务开发商家庭商业资本家土地所有者资本供应者服务机构资本使用者权益资金权益资金房地产资金来源渠道房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键目前世界各国房地产金融市场的资

4、金来源有各自不同的特点，一般主要有如下来源：保险公司商业银行储蓄贷款银行互助储蓄银行抵押银行房地产投资信托公司我国房地产开发资金来源及其运作目前，我国金融业管制比较严格，筹资、融资都有相应的法规规管，但渠道在不断变化和扩大。房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用下图来作简单描述我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式资金来源政府拨款银行贷款抵押贷款金融市场企业自筹（资本金）集体集资用户定金、预收款国营公司各类公司证券股票股份公司各类公司各类公司用户住房公积金住宅合作社特定城市政府与居民广义房地产金融和狭义房地产金融房地

5、产金融有广义和狭义之分：广义的房地产金融是与房地产活动有关的一切金融活动狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式如：对房地产银行发行代券、成立住房储蓄机构；安排房地产企业和基金上市、成立按揭类的证券公司；抵押贷款证券化等等。房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。房产金融房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。房产金融包括住房金融与房地产开发与经营住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款等。房地产开发与经营是指房产商在投资、生产、经营与流通过程中的

6、资金融通。地产金融地产金融又称土地金融指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体又可分为市地金融、农地金融市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融农地金融是指围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融房地产资产收益率确认资产收益率是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一，以房地产经营为最。考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异，在会计报表中，资产收益率有不同的概念和计算方法。房地产

7、资产收益率确认资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值说明整个资产的收益水平其计算公式为：资产收益率=净营业收益/资产价值=（营业收益—经营费用）/资产购买价格房地产资产收益率确认权益收益率是股东所占权益对应的收益水平在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益（自有资金）的收益水平其数值为税前收益与自有资金的比值即：权益收益率=税前收益/自有资金=（净营业收入—年还款额）/自有资金房地产资产收益率确认这里必须注意的是：权益收益率是逐年变化的主要原因：不是税前收入的变化，而是按揭购房者在所购房屋中占有

8、的权益是逐年变化的。当他还清了贷款，房屋的全部权益就属于购房者了，这时，房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。房地产资产收益率确认简单结论：资产收益率的变化主要取决于资产（房地产）的收益水平变化；权益收益率的变化既取决于资产（房地产）的收益水平也取决于资产（房地产）中按揭购房者的权益比例：首次付款比重与