浅议我国房地产企业融资渠道现状及发展

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1、浅议我国房地产企业融资渠道现状及发展：F832文献标识：A：1009-4202（2011）11-000-02　　摘要资金是企业的血液，但它始终是一种稀缺资源，对于资本密集型的房地产开发企业而言，其意义更是不言自明。房地产行业是典型的资金高度密集型产业,拥有广泛的资金对企业业发展至关重要。但是目前我国房地产企业的融资渠道较单一，本文将对房地产企业如何在国家宏观调控的情况下开辟新的融资渠道，为企业的发展提供资金进行分析。　　关键词房地产企业融资渠道现状发展　　作为资金密集型产业，融资是房地产企业生存和发展的关键，目前，我国房地产企业主要的融资渠道为银行信贷、股权融资以及预收

2、款等，其中又以银行信贷占比较大。本文主要通过分析房地产企业传统的融资渠道和可能的创新渠道，找到房地产企业资金瓶颈的突破口，从而开拓更宽广的筹资渠道，以达到持续发展。　　一、我国房地产企业传统融资渠道　　1．银行信贷　　目前，我国房地产开发企业的资金主要是国内贷款，房地产企业自有资金比例较低，不能够满足房地产开发项目大量的资金需要，因此主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。但是由于房地产业融资渠道过度集中于银行，银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对房地产行业产生巨大的冲击和影响，十分不利于房地产企业自身的健康稳定发展。同时，对高

3、风险高收益行业的资金支持并不是银行的优势所在，而我国房地产融资体系的现状则是银行占据着房地产企业融资渠道超过一半比例，而银行业从中所获得的收益却只是固定的利息，银行业所承担的风险与其收益并不对称，银行往往会基于自身风险考虑，对房地产企业的信贷资金规定用途，从而限制了房地产企业的资金使用。　　2．股权融资　　上市融资也是房地产企业一个重要的融资渠道，债权融资来说，其属于主权融资，可以化解金融风险，使房地产企业获得永久性资本，并且还可以提升企业的知名度和可以较为便利的实现再融资。不过该种融资方式资金成本较高，公司的控制权有可能会被稀释。股权融资主要分直接上市融资和间接上市融

4、资两种。直接上市融资金额比较大，但是上市融资的门槛高，比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一，一般负债率都在75%以上。能够通过直接上市获取资金的企业数量很少。间接上市主要是通过买壳上市，但需要大量现金，并且前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换。而拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，都是很多房地产中小企业不具备的条件。　　3．预收账款　　房地产企业的预收账款是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发建设单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。这是发展商筹集开发资金的一种重要方式

5、。对于发展商来说，运用该种融资方式可以筹集到必要的建设资金，并且还可以将部分市场波动风险转移给买家，虽然在将来可能会丧失一些利益，但是相对于总体利益而言是微不足道的。但是因为房地产企业的预售款主要是购房者的按揭贷款，在我国，按揭购房者的比例接近90%，因此该种融资方式所获得资金间接的来自于银行，也使得这种融资方式受到市场和信贷政策影响较大，尤其是在房地产行业的调整期。　　综上所述房地产企业目前的融资还是过分的依赖于银行信贷，这导致房地产企业和银行的风险都过于集中，也不利于双方的健康发展，由此房地产企业需要通过创新的融资渠道获取长期持续的发展。　　二、我国房地产企业融资渠

6、道的发展　　1．发行公司债券　　债券是表明债券债务关系的承诺凭证，规定发行人应在何时归还持有人本金以及利息，持有人拥有按约定的条件取回本金和利息的权利。债券自身所具有的优点主要表现为以下几点，首先是因为属于债权融资，因此发行公司债会增加企业的财务负担，提高公司的负债率，而且从短期来看，发行公司债不如银行贷款直接，还要涉及到公司的信用评级，但是相比银行贷款，因为其周期较长，利率锁定，在通胀持续的情况下，其成本较低。其次是程序上比股权融资更加便捷，并且成功率高。此外，公司债券发行的审核重点在于项目的盈利状况和发行人的偿债能力，没有负债比例，用途等硬性指标限制，虽然目前公司债

7、券初期的试点范围仅限于在中国内地和境外上市的中国境内公司，但正是因为企业债所具有的优势，将会更多的被大型上市房地产公司所采用，这对于商业银行来说有一定的挤出效应，受益的对象将很可能是那些资信良好的未上市房地产公司。较低的融资成本、保证原股东对公司的控制权的同时、可以优化债务结构从而降低流动性风险,使得公司债券成为房地产企业十分重要的融资新渠道。　　2．房地产信托　　信托融资具有的制度优势使得在国家的宏观调控下逐步被房地产业充分利用，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种：一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷