精品-成都首创国际城商业的思考与建议

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1、首创·国际城商业的思考与建议城市远郊典型商业项目调研概述1项目商业分析综述2项目商业定位规划建议3项目招商运营建议4项目合作思路建议5目录城市远郊典型商业项目调研概述四大远郊型商业项目调研城西奥林匹克花园城东城市花园城南戛纳印象城南荷兰水街典型项目调研小结1.均属于城市远郊（三环外）市政硬性规划商业配套2.呈现较早、发展周期较长3.体量较大、空置率较高、运营表现现状不佳4.影响住宅销售且制约开发商资金链城市远郊典型商业项目调研概述城市远郊典型商业项目调研概述1项目商业分析综述2项目商业定位规划建议3项目招商运营建议4项目合作思路建议5目录项目区位东部新城“国际城”的条件——项目区位以城市居

2、住功能为主体，兼顾健康休闲、文化教育等功能的新型城镇中心，按国际化标准建设，融汇商贸、娱乐、住宅、办公、教育等多功能为一体。‘三纵两横’成就成渝经济门户成渝高速、成都新客站为核心的城东门户物流圈。一个片区中心一个副中心6个片区15个居住区五纵五横的干道系统大型三级甲等综合医院项目位置——区域两中心结合部项目位置区域市政规划“国际城”的条件——“东部新城”规划项目位置规划的商业中心根据政府规划，本项目所在商业区与东部商业中心的关系是“附属”与“核心”的关系；政府的规划定位决定了项目的辐射范围；本区域商业难以形成强势辐射，只能走内消差异化的道路。区域商业规划“国际城”的条件——“东部新城”规划

3、东部新城——73.5万×1.5倍=110.25万平项目片区——12.5万×1.5倍=18.75万平东部新城——约200万平左右项目片区——约25万平左右区域商业体量严重过剩，是未来必须面对和解决的难题！片区人口规划“国际城”的条件——“东部新城”规划东部新城未来规划人口73.5万人；片区规划人口12.5万人。商业需求量预估实际商业供应量周边商业规划“国际城”的条件——“东部新城”规划根据政府规划，本项目周边了规划商贸中心；国际城近2万㎡；富丽东方8千㎡；魅力之城13万㎡。国际城近12000人；富丽东方7200人；魅力之城16000人。“国际城”的课题——商业发展商业发展的影响1.生活的不便

4、利性，会严重影响后期住宅的销售2.生活的不便利性，会难以勾起已购房者的“居心”3.大体量的商业资产空置，会影响到其资产升值和高回报商业价值4.长时间满足不了已购房者的生活需求，会影响到品牌形象“国际城”的问题——商业发展商业发展的问题1.住宅开发已显初倪，且年底交房，商业尚未启动2.国际城——东部新城衔接板块，被成渝大道与三环线两快速通道隔离3.区域发展的不成熟与入住率低，大体量的商业项目怎样定位规划4.商业物业布局分散，如何进行整体打造5.如何规避多块集中式商业物业的结构设计与商业使用功能的矛盾6.在远郊地区，如何造活3楼以上商业运营7.开发商对项目商业运营持什么样的理念8.怎样分期和分

5、区域对项目进行造活，实现商业价值9.怎样与万科及周边规划商业实现联动，实现品质化、差异化商业寻找“国际踪影”……城市远郊典型商业项目调研概述1项目商业分析综述2项目商业定位规划建议3项目招商运营建议4项目合作思路建议5目录定位规划考虑的核心因素“国际城”的建议——定位规划高品质社区需要哪些的商业服务？如何尽快满足这些需求？这些商业配套的种类/档次/规模等决定了项目商业的定位最需求的社区配套如下：健身中心（包括游泳池及各种球类场地）儿童乐园（除幼稚园以外的）中小超市休闲、娱乐社区商业图书/阅览室会所、商务中心说明：本公司根据多年来的社区商业运营实践经验，罗列10余项商业功能进行调查。市调统计

6、分析“国际城”的建议——定位规划结论——商业目标消费者主要集中在“国际城”所在区域1成渝高速、三环路版块商业地产的开发与成熟，对本区域的商业形成了一种截流作用，使“中产城东”消费者很难再选择本区域的商业地点去消费。2对于现阶段居住在本区域的居民而言，其上班时间都在城区，一般下班后会选择在城内进行消费，回社区仅是为了休息。平日里若跨越三环进城消费，也非常的困难。市调统计分析“国际城”的建议——定位规划在未来，项目自有的社区居民、与本项目紧邻的各楼盘居民、东部新城区内的部分居民及成渝走廊的游客等，这些都是本项目商业的目标消费群体。3定位规划考虑的重要因素“国际城”的建议——定位规划区域内的人口

7、可以支撑如此大体量的商业吗？能否突破传统，实现商业的多样性？能否利用新的市场需求，吸引更多其它区域的消费者？区域成熟至少需要3-5年的时间，在这个过程中商业该如何分段开发？定位规划考虑的消费习性“国际城”的建议——定位规划1成都人对特色商业的消费向来是酒香不怕巷子深，本区域未来规划的常住居民在12万人左右，常住人口对商业的需求除了满足基本的日常所需之外，还会有更丰富的消费需求。2充分挖掘区域常住居民与外来“游客”的需求，