市调西安首创国际城

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1、蜜蜂行动系列西安——首创国际城张蕾时间：2011年7月报告目录项目规划项目概况区位介绍推售步骤销售情况产品设计分析商业规划园林设计户型设计分析营销策略宣传策略销售成功核心因素项目规划项目位置：经济技术开发区凤城十一路占地面积：662亩总建面：168万平方米容积率：3.8户型面积：60㎡~160㎡，一居~三居，主力户型为85~95二居，110~130三居销售均价：二期尾房均价6300元/㎡首创国际城项目概况项目规划北临北绕城高速，南接凤城十一路；西临文景路，东接未央路地铁2号线距首创太古城走路10分钟车程距西安咸阳国际机场：15分钟车程距离市政府新址：不

2、到1公里距城北客运站：不足1.2公里目前有714、108、723路公交车经过项目地政府机关医院学校银行金融公园小区张家堡广场均处于城市边缘区域，交通路网发达，但公共交通不便利；规划前景利好，但目前生活配套设施不完善区位介绍项目规划首推西南角四栋高层，借助当时已经半成熟的文景路资源，低价起市，首次开盘取得当天销售率65%的辉煌业绩借助一期所营造出来的人气，并且依托城北活跃的房地产市场，适时提高价格，开盘当天销售率达60%~70%三期再推两栋楼，主力户型为通透二居与纯南二居，价格预计再次上涨推售步骤项目规划首创国际城低价起市，目前以达到市场平均水平，并维持

3、火热的销售状态销售情况一期：2009年5月16号一期首次开盘，共推4栋楼以二居/三居为主，开盘均价：3280元/㎡目前已经售罄，预计2010年11月交房二期：2010年3月28日二期“维也纳春天”开盘共推四栋楼面积区间61-128㎡，一居~三居开盘当天成交价：5000~5700元/㎡，目前处于尾盘阶段剩顶楼几套一居均价5500元/㎡，三居均价6600元/㎡三期：原计划5月22号开盘，目前推至7月20号左右共推两栋楼，仅90㎡/95㎡两居室，二梯四户预计均价6000~6500元/㎡项目规划住宅位置：位于整个项目南半边，可以依托文景路半成熟的生活配套，为2

4、010年底入住的业主提供生活便利楼体之间通过园林隔离，楼间距基本都在55米到88米间，保证采光通风的同时又保证了居住者的私密性商业位置：面对绕城高速与文景路，人流量大，保证商业的繁荣度，利于后期商业销售/出租。处于整个项目的正北方位，呈半围合状，将居住部分包围在内，隔绝了高速路带来的噪音与粉尘污染，利于住宅部分开发住宅南北分区，南区为纯住宅部分，共22栋34层的高层住宅共8栋楼，其中写字楼6栋，酒店式公寓2栋大型购物广场，四层高公寓，共4栋楼沿街底层商铺，两层高首创国际城社区规划动静分离——商业与住宅分区规划项目规划景观设计核心：以800米南北中轴景观

5、为核心，向东西两侧辐射不同的节点型景观，不论身在何处，都可体会到景观带来的赏心悦目中心水景资源打造中式亭台水榭风光，充分体现人居关怀类似中式九宫格的园林设计风格，保证每栋楼前有绿地中心广场设计体现亲水休闲，半开敞式圆形小广场设计，突出广场尺度感的同时又可拉近人与景的距离首创国际城园林设计打造中式园林——中心广场，生态水溪，健身广场，点线面相结合，塑造多重景观体系户型设计分析大面积入户花园赠送，提高生活情趣性，性价比高客厅南北通透，提高居住舒适度洗手间直对入户门，私密性不好；两个洗手间都为暗浴户型总评（128平，赠7平）大面积入户花园赠送，三居变四居；南

6、向主卧，外接景观飘窗，尽览园林风光；洗手间与厨房门对门，影响生活品质南向阳台与客厅相连，保证采光的同时延伸了客厅的面积纯南两房，次卧大窗户保证采光通风，主卧大飘窗，尽享南向园林风光户型总评：（82平，赠3平）紧凑型二居，做到动静分离纯南向设计，保证每间房都有充足阳光；户型设计体现人性化设计，二居纯南，三居通透二梯四户设计，提高居住舒适性三居客厅通透，开间4.5米，并外接阳台，扩大待客空间，提高居住品质二居紧凑，主次卧都向南，保证采光通风每个户型都有不同程度赠送，性价比高局部设计有瑕疵，但仍可被接受主力户型户型设计分析主力户型三期推出户型均为二居室二梯四

7、户，保证居住舒适性95平米南北通透二居室为市场上稀有产品，大面积入户花园赠送，提高生活情趣户型动线较长，影响居住舒适度主卧正对客厅，影响生活私密性户型总评：90平米紧凑型纯南二居，南向阳台延伸客厅会客面积；南向主卧大飘窗，窗外风光尽显眼底；大面积入户花园，提高居情趣度客厅南北通透，提高生活品质暗卫，影响使用舒适度户型总评：95平米南北通透二居，属市场稀有产品；大面积入户花园，提高生活舒适度；南向阳台与客厅连接，无限延伸待客空间；营销策略宣传策略首创国际城一期宣传海报首先强调以居住为先的理念，并强调给客户带来生活方式的改变传递商务区的功能，居住商业两不误

8、强调区位价值的改变营销策路建立首创品牌与西安市场的交流，加大首创品牌的认知度“置业年”再次突出