房地产与泡沫经济理论

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1、第十章房地产与泡沫经济理论内容提要：1．泡沫经济理论概述2．房地产泡沫及其形成3．房地产泡沫的预警与防范第一节泡沫经济理论1．泡沫的含义泡沫本质上是一种价格运动现象，即泡沫是由投机导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。泡沫有两重含义：①指资产价格脱离市场基础持续急剧上涨的过程或状态(或泡沫化)。②指资产价格高于由市场基础决定的合理价格的部分。所谓资产，就是能长期提供服务流的商品，它可能提供能用来购买消费品的货币流，如债券、股票等，其提供的服务流为利息、股息或红利；它也可能提供纯粹的消费服务流，如住房。一、泡沫与泡沫经济什么是市场基础价值呢?一般认为资产的市场基础价值

2、是由资产的未来收益的现值决定的。斯蒂格勒茨(1990)认为：决定跨时期持有资产的市场基础价值的因素有三项：估计持有期可获得的收益，如土地的租金、股票的股息；估计持有期末资产的终值，如土地的最后售价；选择将未来收益转换成现值的折现率。2．泡沫经济的含义①泡沫经济是投机者出于高赢利预期并形成社会群体热潮产生的其价格与利益超常规上涨的经济现象和文化现象(有较浓价值判断色彩)。②泡沫经济指的是以资产(股票、房地产)价格超常规上涨为基本特征的虚假繁荣，其直接动因是不切实际的高赢利预期和普遍的投机狂热。荷兰郁金香泡沫－1郁金香的到来郁金香原产于土耳其和中亚细亚一带。按它的原名

3、Tulipa，就是土耳其语“美丽的头巾”之意。荷兰－“郁金香大国”，畅销120多个国家，出口量占全世界总出口量的80％以上，郁金香和风车、奶酪和木鞋成为荷兰的“四大国宝”。投机者的介入在荷兰的“尼德兰革命”(1566～1609年，人类历史上第一次资产阶级革命)时期，郁金香传入荷兰。荷兰是当时最强大的资本主义国家，掌握着世界海上霸权，被誉为“海上马车夫”。荷兰首都阿姆斯特丹成为世界贸易和金融中心，1608年建成世界第一个具有现代意义的证券交易所。由于上层社会对郁金香的追捧成为时尚，郁金香成为身份和地位的象征。投机商开始介入，郁金香球茎囤积－待价上涨！第一节泡沫经济理

4、论荷兰郁金香泡沫－2全民的狂热到1634年，荷兰举国上下成为郁金香热。欧洲各国的投机商云集荷兰，参与郁金香投机狂潮。阿姆斯特丹的证券交易所顺应潮流开设固定的郁金香交易所。“永远的奥古斯都”的郁金香售价高达6700荷兰盾(相当于阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅的价值)，而当时荷兰人的平均年收入只有150荷兰盾。普通郁金香球茎价格从1636年11月到1637年1月上涨了25倍，1637年2月5日投机达到最高峰后，价格即开始剧跌。泡沫的破裂1636年底，郁金香价格已远远偏离其合理价值，但谁也不愿最先推出“击鼓传花”的游戏。“博傻理论”：即使人们完全清楚某物的价值已过高估价，但

5、还是会买入，因为价格上涨，还会有更大的傻瓜来接手！1637年2月4日，人们开始抛售郁金香，七天后，价格暴跌90％。几乎一夜之间，多少富人、贵族、普通老百姓变成穷光蛋，甚至负债累累！1637年4月27日，荷兰政府宣布强行终止所有合同，禁止投机交易郁金香。第一节泡沫经济理论英国南海公司泡沫－1南海公司的成立英国在西班牙王位战争结束后，英国累计拖欠国债5300万英镑(每年利息300万英镑)－英国政府的心病。1711年，一些英国贵族成立南海公司(无休止地向南美洲贩运黑奴之外，几乎没干过一件能够盈利的事情)。英国政府与南海公司达成协议，进行债务重组(认购政府1000万英镑的

6、政府债券，南海公司得到商品永久性退税政策，并得到对拉丁美洲的贸易垄断权)。多重利好的刺激－股票价格飙升！1719年，南海公司发布消息：在墨西哥、秘鲁发现大型金银矿；英国将要和西班牙协议利用智利、秘鲁沿海的4港口进行贸易；南海公司包租的船只将不受数量限制。南海公司的股票开始飙升。据历史记载，从1720年3月到9月，在短短的半年时间里，南海公司的股票价格一举从每股330英镑涨到了1050英镑。在最高点，南海公司的股票总市值几乎是当时欧洲现金流量的5倍！第一节泡沫经济理论英国南海公司泡沫－2全民皆股南海公司股票的示范效应的带动下，股票市场前所未有的狂热！人们蜂拥而至，众

7、多公司纷纷迅速成立发行股票，连大科学家牛顿也加入炒股大军。牛顿感叹“我能计算出天体的运行轨迹，却难以意料到人们如此疯狂！”泡沫的破裂！英国政府意识到问题的严重性！1720年6月通过了“反泡沫公司法案”，揭示大批公司的骗局。公众对南海公司产生怀疑，股票开始暴跌(1720年7月～12月股票跌回124英镑，公司的资产总值也从1.64亿英镑跌至6100英镑－5个月下跌63％)。伦敦证券市场一片恐慌！英国经济受重创，政府颜面扫地，此后100年，英国对股票和股份公司闻之色变！第一节泡沫经济理论二、价格波动、通货膨胀与泡沫、泡沫经济市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给的相

8、互作用形成