房地产与房地产估价

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1、不动产估价主讲：黄利民Email:hlm267@163.comQQ:834957596TEL:18986636158咸宁学院资源与环境科学学院1参考书目《房地产估价》，柴强著，首都经济贸易大学出版社；《房地产估价理论》,美国估价师学会著,中国建筑工业出版社；《不动产估价》，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学出版；《土地估价理论与方法》，全国土地估价师资格考试委员会编，地质出版社；2教学方法不动产估价是一门理论与实际联系十分密切的课程，授课包括基本理论及其实际操作的讲授：课堂讲授：包括相关基本理论、各种估价方法的理论基础及其操作方法；实习：运用各种估价方法进行估价，并完成估价

2、报告。3课程主要内容介绍介绍房地产、房地产估价的基本概念、理论；掌握各种科学的估价理论、方法；按照严格的估价程序，运用各种估价方法进行房地产估价；撰写并提供估价报告。4第一章房地产与房地产估价第一节房地产基本概念第二节房地产估价的概念第三节房地产估价发展及趋势5房地产的概念，及其各种存在形态的基本认识；房地产的特征；房地产估价的概念；房地产估价的必要性;房地产估价的发展。重点掌握内容6一、房地产（不动产）的概念realestate,realproperty房地产是指土地、建筑物以及其他地上附着物，是实物、权益、区位三者的综合体。第一节房地产基本概念7土地：土地是指地球的陆

3、地表面及其上下一定范围内的空间；建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；（一）房地产实物（土地、建筑物、其他附着物）8其他地上附着物：是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。9权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。

4、我国土地实行的社会主义公有制制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。在城市，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村，只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征收方式。（二）房地产权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。10（1）房地产所有权：是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共有部分持

5、有权和因共同关系所产生的成员权构成。11（2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。①出让土地使用权(为国有土地上的)；②划拨土地使用权(为国有土地上的)；③土地承包经营权(为农用地上的)；④宅基地使用权(为集体土地上的)；⑤临时用地土地使用权。12（3）房地产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利；（4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿；（5）

6、典权：是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利。抵押权和典权有何重大区别？13（6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权）；（7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权；14（三）房地产区位：是指房地产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以

7、及该宗房地产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。151、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低；②一般的无形资产主要是权益的价值；③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。（四）实物、权益和区位对房地产价值的影响2、区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。16（五）房地产的存在形态及各种形态的基本认识房地产虽然包括土地和建筑