德州天虹文化生活广场物业发展建议

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1、德州天虹文化生活广场物业发展建议明达地产顾问2011年1月报告框架一、宏观政策环境分析二、区域发展环境分析三、德州商业市场研究四、项目本体研究五、项目发展定位第一部分：宏观政策环境分析1、宏观经济基本面分析2、宏观调控政策回顾3、宏观调控影响判断4、宏观政策环境总结政府会努力保持适度的通货膨胀和泡沫。2011年是十二五开局第一年，经济会保持适度增长，主要是为后几年打基础。结构调整将会实现突破，经济转型将会有质的变化，新经济将会展现亮点——节能减排、高效经济是核心。政府仍然保持积极的经济政策，扶持新经济，鼓励经济转型，鼓励节能环保高效经济的发展。出口会继续保持高增长，随着世界经济状况的好转，随

2、着我国产品技术含量的增加，国际贸易会越来越活跃。人民币继续升值，市场资金会继续保持充沛。2011年中国经济政策是“积极稳健、审慎灵活”，这里就明确了积极主动保经济发展，调整政策要稳健，审时度势、谨慎应变，灵活是个不确定性的、变数较大的政策导向。我们可以解读为保持经济的健康增长，政府要及时调控。宏观经济基本面分析维持稳定经济增长和降低通货膨胀的经济政策将是2011年中国宏观调控的主旋律2010年我国宏观经济政策10大取向财政：由“稳健”转向“积极”消费：增收、减负双管齐下农村：增加农民收入以激活农村内需货币：由紧缩向适度宽松转变外贸：促进出口平稳增长就业：以创业促进就业投资：总量扩张与结构优化

3、并重价格：逐步扩大由市场定价的商品和服务范围区域：促进区域协调发展经济改革：清理不利于内需扩大的政策和制度障碍从03年开始，决策层对房地产市场异常关注，在两者的博弈中非常被动宏观政策回顾2003.4关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2004.3大幅度提高拿地“门槛”2005.3-4国八条、新国八条，提高首付、打击投机2006.7宣布强制征收二手房转让个人所得税2007，9.27新政，五次加息2008.6税务总局规定企业为个人购买住房需征收个人所得税2010.4.15新国十条出台2003.7出售房屋开始征收房产税2006.4-5上调房贷利率，国税总局出台二手房营业税政策2009.12将个人

4、住房转让营业税征收时间由2年恢复到5年2010.04国十一条出台2010年4月国十条威力短暂即逝，政府颜面扫地，更为严厉的国五条和两年后加息大幕重启，能否起到应有的效果？2007年9.27新政也仅仅是暂时改变了市场格局政策退出=报复性反弹？2010.9.29国五条出台2010.10.20加息0.25个基点多次提高存款准备金9·29新政明确了五大调控方向，并将地方政府的落实摆在首位，是对“国十条”更为严格的执行！政策内容第一条：直指地方政府贯彻落实地方政府要立即制定执行，否则问责约谈第二条：直指银行信贷首套三成，二套五成，三套停贷第三条：税收调节首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税第四条

5、：直指供给加大中小套型和保障房供给第五条：直指开发商规范开发商交易行为调控的最大杀手锏明达认为：从目前来看，9月之后的针对房地产的宏观调控，短期依然会以遏制房价目的。旨在扭转人们对调控渐失信心的趋势，未来市场自身的力量将发挥作用。但是，接下来的调控政府面临着一个老生常谈的两难问题：即在保持经济继续稳定增长的情况下将房地产市场调整到合理的位置，也就是政府要在“保增长、防通胀、降房价”之间进行艰难的平衡。一般而言，会有两种结果：第一、将“保增长”放在首要位置，为保经济增长而舍弃或放松对房地产的严厉调控（类似2008年）；第二、牺牲预期的经济增长，继续对房地产进行严厉调控，在换届之时兌现政府的承诺

6、；同时，继续加强与推进房地产市场制度化改革的措施。从政府的调控措施分析：未来1-2年内政府将会继续采取第二种措施！宏观政策预判进一步验证政府对于房地产调控的决心9.29新政执行后……存款准备金率：10月12日四大国有银行提高存款准备金率。加息：央行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。房产税：10月23日财政部贾康：房产税一年内推出，首套房免征。限购令：截止11月底，南京、苏州等共有15大城市出台限购令。……影响判断新政的颁布与实施，对房地产及其相关产业体的影响将牵一发而动全身调控政策对消费者的影响：随着近几年房价的不断攀升，虽然每调必涨的情形时刻存在，但购房者依

7、然对调控都抱有较高的预期，尤其是此次被称为最严厉调控的出台，短期内将会出现较为明显的观望气氛，影响成交量的走势！调控政策对需求的影响：将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，最大程度上减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性；一定程度上减轻刚性需求家庭购房成本，继续支持居民首套房购买；从现在来看，未来成交量的下滑将在所难免，是否会出现报复性反弹值得关注！调控政策对供给的影响：从供给和需求来看，新政策出台后，供需