宁波宾果花园操盘策略提案

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1、賓果花園五環操盤策略提案-12今日提案大綱市場前提及本案現況分析本案S.W.O.T分析客源再定位2.我们正面临着哪些问题?>>>>>现况分析篇：2.我们正面临着哪些问題?>>>>>现况分析篇：市場前提及本案現況分析說到今年寧波市場說到江東再說到賓果項目我們總結了6個字平激矇小同少区域市場產品同質化程度高本案規模小附加價值不足總體客户有限但供应巨大之前推廣主題不清賣點不明，品牌力不夠推廣節奏亂訊息讓人很矇政府調控後大市场低迷寧波樓價趨於越賣越平区域今年在售和准入市近200万方高手大盤短兵激戰1.区域板块2006年，在售和准备入市的项目竟达200万平方米以上，市场去化难度激增!2.且区域内聚集

2、几家开发经验丰富，资金实力厚品牌号召力强、项目规模巨大的开发商我们完全可以预期区域的竞争激烈程度!激戰20061.太平洋项目:建筑面积50万，未动工待入市（DM-5对面）2.绿城地产的宁波·绿园:总建面约13万，未动工待入市（BOBO城北向南第二路口）3.浪琴海:建面10万平方米，未动工待入市（BOBO城东南面）4.95国际广场:建面16万，方案修改中待入市(五环大厦对面)5.DM-5项目，易邦蓝湾:易邦地产重组后两大扛鼎之作，共计16万平方米6.BOBO城一期二期:45万平方米，二期2006年蓄势待发7.兴普项目，30万平方米，未动工待入市8.香洲晓筑，5万平方米，在建亮劍80-100平

3、米╳051套(總價約44-55萬)100-120平米╳002套(總價約55-66萬)120-130平米╳079套(總價約66-71.5萬)130-140平米╳101套(總價約71.5-77萬)140-150平米╳007套(總價約77-82.5萬)150-161平米╳047套(總價約82.5-89萬)287套大於市場普遍需求的佔了近81.4%本項目房型之面積配比2.我们正面临着哪些问題?>>>>>现况分析篇：項目S.W.O.T1.开发商在科技園區的知名度较高2.地块一面望江，两面邻河，有水景资源3.一樓架空層生活感升級，便於營造主題式生活，有特色4.免費贈送兩層挑高错阳台，增加性價比，有賣點

4、5.入戶花園，落地窗景，陽光角窗设计，均能大幅提昇建築魅力6.得房率高達83%，搭配贈送錯陽台與價格優勢，可締造最優性價比7.建築團隊，有較大炒作與包裝價值S（优势）1.户型面積偏大，室內的结构功能不和谐2.現況，周边水景與小環境差，无法吸引消费者3.地块距离市中心的距离较远，有20－30分钟车程4.科技園區缺乏生活配套，惡化了消费者置业的心理距离5.地块北角垃圾回收站降低项目品质，造成極负面影响W（劣势）1.科技園區规划有望完善，居住氛围和商业配套有望逐步完善，市场遠景看好2.滨江大道截弯取直，加快到市区时间，有利缩短消费者心理距离3.垃圾中转回收站搬遷在即，小区居住环境改進有望4.總銷

5、体量较小，销售周期相對不长，销售压力較小5.重新設定的親子社區主線，符合市場期待O（机会点）1.政策影响下，民眾观望心态强，整體量成交下降2.項目體量小，推廣力度相對較小3.周边楼盘如BOBO城、国际广场等，体量大廣告投入大，且物业类型相似，区位上并更具有优势4.國內大品牌開發商紛搶寧波，展開新一波攻殲戰T（威胁点）2.我们正面临着哪些问題?>>>>>现况分析篇：客源再定位“70Club”金卡銀卡56位有效會員資料統計分析公务人员19%1501002575学校教職員9%医院職工6%银行職工3%外贸物流公司職工9%中小企业中高层管理29%私营企業或個體老板10%較大企业中层管理15%第一類佔

6、37%第二類佔38%第三類佔25%从职业比例来看，我们可以把客户分为三层面第一类是公务员、学校、医院、银行总比占37%(註:整体素质较高，大多都具一定学历，習慣規律生活，工作与经济来源稳定)第二类是外贸物流公司和中小企业中高层占38%(註:有一定见识和个人品味，正处职业上升阶段，較具世界觀，对于未来充满了信心)第三类企业中高层25%(註:是目标客群里经济收入最高一批人，追求生活品质，即將成為社会上的中流砥柱)“70Club”持卡人之職業他们认同科技园区的价值，对该区的信心指数高大多数工作在科技园区和东部新城是该区主流人群科技园区是他们工作和生活的主要空间他们置业理由是改善目前居住环境在乎工

7、作的便利和追求高品质的生活且科技园区的房价，是他们可承担的价格范围“70Club”持卡人之來處1501002575镇海区25%江东区28%海曙区10%北仑区16%科技园区21%接下來看看本項目的客源設定:70年代人●售众:【新一代消费者---70年代人】2006年，生于70年代的年轻族最大的剛35岁，最小的剛25岁他们的话语权，一天天的日益壮大他们物质消费和精神消费，形成主流趨勢他们带动社會上的经济龙头70年代生人，已成