从当前国内房价变化分析预测国内宏观经济政策走向

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1、从当前国内房价变化分析预测国内宏观经济政策走向从当前国内房价变化分析预测国内宏观经济政策走向摘要：房地产市场走势在很大程度上决定着中国宏观经济走势。近几年房地产的泡沫成分不断迅速加大，由于房地产对相关产业的巨大关联作用，更加剧了对整个国家宏观经济的威胁和影响。本文试图通过分析近几年国内房价变化来预测国内宏观经济政策走向。关键词：房地产市场，房价变化，宏观经济政策，宏观调控，市场改革前言2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，因为房地产行业具有很长的产业链，影响范围广泛而深远，所以

2、对房地产业的宏观调控带来的一定程度上的经济回落会导致很多产业包括房地产行业相关的钢铁、水泥等产业都出现产能过剩的现象[1]。但不可忽视对房地产行业进行宏观调控，有利于依靠市场机制对产业从内而外进行改革，从而起到了优化产业结构的作用。更重要的是，这种宏观调控减少了房地产业的泡沫成分，使房价变化趋于理性。1.我国房地产业状况1-1.近几年宏观调控与房价变化房地产宏观调控是国家从国民经济运行的全局出发，按预定目标，采用调控手段对房地产市场活动从总量和结构上进行调节、控制和引导的管理活动。[2]房地产的周

3、期波动简单而言分为四个阶段：复苏、繁荣、危机、萧条。[3]然而，我国的房地产周期曲线背离了市场规律。从2003年开始的宏观调控期间，我国商品住宅价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势。[2]但由于调控政策的影响，房价涨幅在不同年份产生了较大起伏。如图1所示。首先是政府40000亿元投放市场，加速了地产价格的过快增长。随之2010年4月政府发布“国十条”、“限购令”等，2011年9月以来全国新建商品住宅价格总体回落，使地产周期曲线再次背离市场规律。国家统计局数据显示，2012年前4个月70个大中

4、城市的新建商品住宅价格同比（与去年同期相比）下降的城市呈逐月递增的格局；房价环比（与上月比）下降的城市基本呈现逐月递减的状态。在此之后中国房地产市场才会逐步由政府调控转变为市场半理性调节，2013年初市场进入复苏期。武汉纺织大学会计学院工程造价1102学号1122491055张胡秀从当前国内房价变化分析预测国内宏观经济政策走向供给的上升是由于需求量的拉动，房地产市场的不合理发展在一定程度上也造成了相关产业的非理性发展。对房地产行业进行宏观调控，有利于依靠市场机制对产业从内而外进行改革，从而起到了优

5、化产业结构的作用。1-2.房地产业发展趋势在市场经济中，房价长期趋势由经济因素决定。[2]我国城市建设起步晚、发展快，2011年全国城市化率为47％，距离75%的预定目标差距较大，未来10－20年仍将处于城市化快速发展阶段，新就业职工、新毕业大学生的初次置业需求和居民的改善需求叠加导致房地产市场长期处于供求不平衡状态。因此，房价总的来说将会是上升趋势。2．现阶段我国宏观调控下的经济状况2-1.通货膨胀压力房地产行业属于资金密集型产业，它的发展常常与资金的松紧程度密切相关。近年来信贷的大规模投放也造

6、成了一定的流动性过剩。[1]一是房地产自身的防通胀能力和商品属性大幅增加了投资需求导致房地产的价格大幅上涨，又进一步的带动了投资需求，让房地产行业陷入了自我膨胀的发展阶段；二是资金密集型属性让房地产行业对银行信贷规模的需求不断加大，[1]在风险可控的情况下银行会加大对房地产行业的信贷投放，这样的最终结果往往会造成实体经济空心的后果。“十一五”终期，为“保增长”而采取的过度投入货币信贷，使“十二五”期间将产生一定的通货膨胀压力。2011年，“欧洲主权债务危机”、“高居不下的失业率”、“发达国家的财政

7、紧缩”、“全球经济复苏受阻”、“国际资本流动变异”等使得世界经济步入新的危机中。[3]在“十二五”及未来十年，人民币汇率升值在所难免。伴随全球经济复苏的持续回冷，大宗商品市场将出现高位震荡，逐步回落的趋势较为明显，这将导致输入性通货膨胀压力减弱；但总体上看，通胀压力仍会持续。2-2.较高的不确定性和复杂性外部世界的不确定性要求我国货币、财政政策继续维持“紧松搭配”。[4]2012年的美债上限提高过程和评级下调冲击，多少有些“意料之外”，但又在“情理之中”，它合乎逻辑地使世界金融危机始作俑者的“美元

8、霸权”所走的下坡路，带上了较鲜明的“量化”特征。已具高外向性和高外贸依存度的中国经济，必不可能“独善其身”，短期应变和中期抵御冲击的预案都值得考虑，但这毕竟属于“不确定性”的侧面。从现状考察的正面，要看到中国经济已在通胀压力为主要矛盾的相对高涨阶段上运行了一段时间。部分区域较集中地出现企业资金链断裂等，亦带来一些忧虑和新的矛盾与问题，需要做好宏观政策层面的预调、微调。目前虽然我国回归稳健的货币政策框架还不宜贸然改变，但在以“观察期”为特征的一段时间内紧缩举措有必要减少动作，并应配之