理论习题班讲义 (1)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法第二章　房地产及其描述　本章分值不高，（3～4题，4～6分）考题难度不大，考点也相对集中。　　一、单选题　　1.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（　）。　　A.相应配套的基础设施　　B.土地的形状　　C.组合完成的功能　　D.立体空间  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P49。　　2.房地产所有权有单独所有、共有和（　）三种。　　A

2、.建筑物共同共有权　　B.建筑物按份共有权　　C.建筑物区分所有权　　D.私有权  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权有单独所有、共有、建筑物区分所有权三种。参见教材P50。　　3.房地产权利的种类中，属于债权的是（　）。　　A.地役权　　B.建设用地使用权　　C.抵押权　　D.租赁权  『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是债权人要求债务人作为（或不作为）的权利。不能要求债权债务关系以外的其他人作为或不作为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。　　记忆窍门：所有房地

3、产权利中，债权只有一种，就是租赁权，其他的都是物权。参见教材P52。　　4.所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权中，（　）属于自物权。　　A.使用权　　B.抵押权　　C.所有权　　D.租赁权  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，租赁权属于债权。参见教材P52。　　　　　第10页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法　　5.下列权利中，不属于土地使用权的是（　）。　　A.建设用地使用权　　B.宅基地使用权　　C.土地承包经营权　　D.地役权  『正确答案』D『

4、答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权，是房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己房地产效益的权利。和土地使用权是完全不同的概念。参见教材P51。　　6.我国目前有偿出让和转让土地的价格是（　）。　　A.所有权价格　　B.抵押权价格　　C.地役权价格　　D.使用权价格  『正确答案』D『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。我国实行土地公有制，所有的用地者只能是土地使用权人。土地有偿出让与转让中的土地价格都只能是一定年期的土地使用权价格。参见教材P50。　　7.下列几种权利的正确的优先顺序是（

5、　）。　　A.建筑工程承包人的优先受偿权＞抵押权＞其他债权　　B.抵押权＞建筑工程承包人的优先受偿权＞其他债权　　C.其他债权＞建筑工程承包人的优先受偿权＞抵押权　　D.建筑工程承包人的优先受偿权＞其他债权＞抵押权  『正确答案』A『答案解析』本题考查的是按权益状况划分的种类。承包人的优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程价款包括为建筑工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约带来的损失。可以使用排除法解题。抵押权的偿债顺序，肯定是优于一般债权的，所以可以排除CD，而优先受偿权的概念，显示这种权利是最优先的，可以再排除B。参

6、见教材P70～71。　　8.下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（　）。　　A.户型B.楼层　　C.层高D.装修  『正确答案』B『答案解析』本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项B属于区位因素。实物因素都和建材等有关。参见教材P53。　　9.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（　）元/平方米。　　A.98　　　B.102　　　　　C.108　　　D.116　　　　　第10页201

7、5年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法  『正确答案』A『答案解析』本题考查的是按开发程度划分的种类。五通指水（供水和排水）电路再加上电信。七通中减去“气和热”。（七气热）上题为道路20＋供水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98。参见教材P68。　　10.房地产供给有限特性的本质是（　）。　　A.土地总量有限　　B.房地产的不可移动性　　C.房地产的独一无二性　　D.房地产的价值量大  『正确答案』B『答案解析』本题考查的是供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。参见教材P61。　　11

8、.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开