理论习题班讲义 (5)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法第六章　比较法及其运用6-8题，7-9分，主要以小题的形式考核。可考的知识点很多。　　　　一、单选题　　1.比较法的理论依据是（　）。　　A.规模经济原理　　　　B.均衡原理　　C.替代原理　　　D.预期原理  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是比较法的理论依据。比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。参见教材P173。　　2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（　）。　　A.同处于一个区域　　B.同处在同一供求范围内的类似地区　　C.同处于一个相对稳定的环境

2、　　D.同处于公平竞争的地区  『正确答案』B『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。参见教材P180。　　3.在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（　）范围之内。　　A.0.5～2.0　　　B.1.5～2.0　　C.0.5～1.5　　　D.1.0～1.5  『正确答案』A『答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5～2.0范围之内。参见教材P180。　　4.关于比较法的说法，错误的是（　）。

3、　　A.测算结果容易被人们理解、认可、接受　　B.测算结果有时并不一定是合理、真实的　　C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握　　D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化  『正确答案』D『答案解析』本题考查的是比较法估价需要具备的条件。题中选项D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。参见教材P175。　　　　　第12页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法　　5.选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取（　）个可比实例即可。　　A.6～10　　B.5～10　　C.4～10　　D.3～5  『正确答案』D『

4、答案解析』本题考查的是选取可比实例的要求。从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至5个可比实例即可。参见教材P179。　　6.估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　）万元。　　A.75.00　　　B.75.60　　C.83.60　　　D.86.00  『正确答案』B『答案解析』本题考查的是统一财产范围。可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3×0.8=75.6万元。参见教材P182。　　7.某可比实例的房

5、地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比较价值是（　）元/平方米。　　A.8571　　　　　B.10000　　C.13393　　　　　D.15625  『正确答案』B『答案解析』本题考查的是统一计价单位。将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米，150万元/150平方米=10000元/平方米。关键：由套内建筑面积折算建筑面积。参见教材P186。　　8.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记

6、的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　）。　　A.统一房地产范围　　B.统一付款方式　　C.统一价格单位　　D.统一市场状况  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是统一计价单位。题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见教材P186。　　9.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2。　　A.100　　B.300　　C.600　　D.900　　　　　第12页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法  『正确答案』D『答案

7、解析』本题考查的是统一计价单位。容积率=总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积=6000/3=2000平方米；土地单价=1800000/2000=900元/平方米。参见教材P186。　　10.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑