理论习题班讲义 (8)

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法第九章　假设开发法及其运用　本章分值也较高，知识点少于前面的3章，一般会有一道大计算题。　　　　一、单选题　　1.对假设开发法适用条件的表述最准确的是（　）。　　A.新开发房地产项目　　B.用于出售用途的房地产项目　　C.具有投资开发或再开发潜力的房地产　　D.用于投资或再开发的房地产  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是假设开发法的理论依据。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产

2、，都适用假设开发法估价。参见教材P320。　　2.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（　）。　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项C，待开发的土地、在建工程都可以采用假设开发法进行估价，但是不得改

3、变现状的旧房，无法采用假设开发法。参见教材P320～321。　　3.关于假设开发法的说法，错误的是（　）。　　A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取　　B.投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算　　C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值　　D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值  『正确答案』D『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。运用假设开发法估价，开发完成后的价值不可以采取

4、成本法求取，用其他法都可以；投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算，在动态分析法中不需要单独求取，体现在折现过程中；假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，实际上还没发生；在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格，折算为开发完成时点的价值，作为开发完成后的价值。参见教材P332～333。　　4.假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（　）。　　A.价值时点　　B.待开发项目开工之日　　C.待开

5、发项目取得土地使用权之日　　D.该开发项目开始销售之日  『正确答案』A『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。参见教材P329。　　　　　第7页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法　　5.运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（　）。　　A.估算后续开发经营期　　　B.估算后续开发的各项支出、收入　　C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生　　D.估算开发期中的投资利息和开发利润  『正确答案』D『答案解析』本题考查的是

6、动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润，只有在静态方法中才需要测算。动态法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。参见教材P323。　　6.某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元／m2，折现率为15%。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　）万元。　　A.572.21　　　B.765.85　　C.791.24　　　D.912.6

7、2  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是假设开发法运用举例。　　3850×2850×（50%/1.152+30%/1.152.5+20%/1.153）=791.24万元。参见教材P337。　　7.一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（　）。　　A.业主自行开发前提　　B.自愿转让开发前提　　C.被迫转让开发前提　　D.持续经营前提  『正确答案』A『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前

8、提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见教材P324。　　8.房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是（　）。　　A.业主自行开发前提　　B.自愿转让开发前提　　C.被迫转让开发前提　　D.持续经营前提  『正确答案』C『答案解析』本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般采用“被迫转让前提”。参见教材P325。　　　　二、多选题　　　　　第7页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法　　1.假设开发法中预期开发后的