基础班讲义 (6)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第七章）　第七章　收益法及其运用　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　考题所占分值大；理论性非常强，技术含量高；计算题多，难度大　　本章特点：　　（1）本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。　　（2）概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。　　（3）关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于

2、收益年限的确定，能一日了然。　　（4）本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。　　（5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。　　单选多选判断计算　2007题数511　7分值521　8考点收益性房地产、客观收益、收益价格计算2、综合资本化率报酬资本化法受益期限　　2008题数31116分值321814考点收益价格2、综合资本化率运营费用综合资本化率承租人权益价值　2009题数4110.56.5　分值421613　考点报酬率的含义、建筑物经济寿命、收益房地产的净收益、资本化法净收益的估计无形收益估计

3、与报酬率的选择问题收益法估价　2010题数41218　分值422816　考点预知未来资产价格的收益价格、承租人权益价值、净收益、收益乘数收益价格、净收益乘数、经营年限收益价格公式、投资组合技术剩余技术　2011题数41218　分值422816　　　　　第41页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第七章）　　考点收益现值的计算2、偿债基金系数、剩余技术运营费用折旧是否进入年运营费用、资本化率含义出租人权益价值　2012题数51118　分值521816　考点收益现值、合理经营期限、累加法计算的报酬率、有效毛收入乘数法、

4、资本化率的计算、净收益测算自有资金资本化率收益价值　　　考试要求　　1.熟悉收益法的含义；　　2.熟悉收益法的理论依据；　　3.掌握收益法适用的估价对象；　　4.熟悉收益法估价需要具备的条件；　　5.熟悉收益法估价的操作步骤；　　6.熟悉报酬资本化法最一般的公式；　　7.掌握净收益每年不变的公式；　　8.熟悉净收益按一定数额递增的公式；　　9.了解净收益按一定数额递减的公式；　　10.掌握净收益按一定比率递增的公式；　　11.了解净收益按一定比率递减的公式；　　12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；　　13.掌握预知未来若干年后

5、价格的公式；　　14.熟悉收益期限和持有期的估计；　　15.掌握净收益测算的基本原理；　　16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算；　　17.熟悉净收益测算应注意的问题；　　18.熟悉净收益流模式的确定；　　19.熟悉报酬率的求取；　　20.熟悉直接资本化法概述；　　21.了解收益乘数的种类；　　22.掌握资本化率和报酬率的区别和关系；　　23.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；　　24.熟悉投资组合技术和剩余技术。　　内容讲解　　第一节　收益法概述　　1.收益法的含义　　收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法

6、。　　具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值或价格的方法。将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。　　收益法有直接资本化法和报酬资本化法　　　　　第41页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第七章）　。　　报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值或价格的方法。　　　　直接资

7、本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将其除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法。其中，将未来第一年的收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值或价格的方法，称为收益乘数法。　　收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值或价格。通常把收益法测算出的价值简称为收益价格。　　收益法的雏形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）来表示土地价值的早期购买年法，即：　　地价＝年地租×购买年　　地价＝地租/利息率　　购买年法只是地租资本化法的另一种表现——购买年是利息率的倒数。　　2.收益法的理

8、论依据（熟悉）——预期原理。　　决定房地产当前价值的，是基于房地产市场参与者对房地产未来所能带来的收益或者能够获得的满足、乐趣等的预期。　　历史资料的作用主要是利用它们推知未来的动向和情势，解释预期的合理性