课时5 第五章　房地产估价原则

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1、2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法第五章　房地产估价原则考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。　　　　考情分析　　本章最近几年考试一般在4-7分左右，分值不高，但是估价原则对于我们未来在估价专业活动中是非常重要的。估价原则要深入理解，有利于在案例分析中纠错。　　单选多选判断　2009题数2136分值2237考点谨慎原则、价值时点原则合法原则估价时点原则2、合法原则　2010题数2114分值221

2、5考点最高最佳利用原则2谨慎原则估价原则的作用　2011题数3　14分值3　14考点最高最佳原则、估价时点、谨慎原则在成本法中的应用　估价时点　2012题数1　12分值1　12考点合法原则　合法原则　2013题数21　14分值2215考点均衡原理、谨慎原则最高最佳利用原则估价时点　2014题数22　152417提供精准面授押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第12页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法分值考点估价时点、最高最佳利用估价原则、合法原则　估价原则　　　考试要求　　1.了解房地产估价原则

3、的含义；　　2.熟悉房地产估价原则的作用；　　3.掌握独立、客观、公正原则；　　4.掌握合法原则；　　5.掌握价值时点原则；　　6.熟悉替代原则；　　7.掌握最高最佳利用原则；　　8.熟悉谨慎原则。　　第一节　房地产估价原则概述　　1.房地产估价原则的含义（了解）　　房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然有一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的。因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值或价格，就不能把自己主观随意认定的某个“数值”强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客

4、观存在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。　　人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价活动所应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。　　房地产估价原则（六原则）（熟悉）　　①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则；⑥谨慎原则。　　2.房地产估价原则的作用（掌握）　　使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。　　估价原则可以帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对

5、象的价值或价格，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值或价格。　　如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值或价格。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则（此细节应记住）。　　【判断】房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（　）【2010年真题】  『正确答案』×『答案解析』后半句错误。应为“对于同一估价对象在同一估价目的和同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P155

6、。　　第二节　独立、客观、公正原则——首要原则提供精准面授押题：一建、二建、咨询、监理、造价、招标、环评、经济师、安全、房估、消防、物业、职称英语等QQ:2069910086第12页2015年房地产估价师考试网上辅导房地产估价理论与方法　　独立、客观、公正原则（掌握）　　独立——要求估价师和估价机构与委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，借自己的专业知识、经验和职业道德进行估价；　　客观——要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的感情、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。　　公正——要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害

7、关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。　　该原则要求　　估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构，（由以房地产估价师为主的自然人出资设立）这方面的具体要求是估价机构必须“脱钩改制”；房地产估价机构应当由房地产估价师为主的自然人出资设立。　　房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则