基础班讲义 (8)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第九章）　第九章　假设开发法及其运用　　【本章的特点】　　理论性非常强，技术含量高　　计算题多，难度大　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对假设开发法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。　　考情分析2007题数21115分值2211015考点假设开发法下的在建工程价值、现金流量折现法开发经营期假设开发法的适用条件现金流量折现法求在建工程价值　2008题数11114分值1211216考点开发经营期假设开发法假设开发法估价结果的

2、可靠性假设开发法下的土地价值　2009题数212　5分值222　6考点现金流量折现法、续建费用开发经营期的有关概念现金流量折现法中各个项目的取值、3个估价前提　　2010题数311　5分值321　6考点最佳开发时机、假设开发法下的价格、折现期的时间应计利息的项目开发完成后对应的时间　　2011题数31217分值3221219假设开发法　　　　　　第16页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第九章）　考点后续开发经营期、假设开发法的概念、开发完成后的房地产于建设期初的价值最佳开发利用方式开发完成后对应的时间、传统方法中计息的项目2012题数211　4分值221　5考点

3、开发完成后的价值的求取方法、不计息项目假设开发的最佳开发利用方法选择折现率的求取方法　　　　考试要求　　1.熟悉假设开发法的含义；　　2.熟悉假设开发法的理论依据；　　3.掌握假设开发法适用的估价对象；　　4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；　　5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；　　6.掌握假设开发法的基本公式；　　7.熟悉动态分析法和静态分析法的定义；　　8.掌握动态分析法和静态分析法的区别；　　9.熟悉动态分析法和静态分析法的优缺点；　　10.掌握假设开发法的估价前提；　　11.熟悉最佳开发经营方式的选取；　　12.掌握假设开发法测算中各项的求取。　　第一节　假设开发法概述　　1.

4、假设开发法的含义　　根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。首先预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值或价格的方法。　　本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额。　　2.假设开发法的理论依据（熟悉）　　理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）　　表现形式——评估新开发的房地产价值的

5、成本法的倒算法　　假设开发法与成本法两者主要区别：　　成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。　　　　　第16页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第九章）　　　3.假设开发法适用的估价对象（掌握）　　适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产　　具体包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途的房地产　　不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假

6、设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示　　除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析　　假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：　　在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某一个特定的投资者的立场上　　假设开发法在投资分析中提供的三种数值　　测算待开发房地产的最高价格　　测算房地产开发项目的预期利润　　测算房地产开发中可能出现的最高费用　　4.假设开发法估价需要具备的条件（掌握）　　假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）　　是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用

7、原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。　　是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。　　外部条件——良好的社会经济环境（三方面）　　要有统一、严谨及健全的房地产法规　　要有明朗、稳定及长远的房地产政策　　要有全面、连续及开放的房地产信息资料库　　【2011年真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（　）。　　A.用途　　　　B.区位　　C.建筑规模　　　D.建筑档次　　E