基础班讲义 (3)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第四章）　第四章　房地产价格影响因素　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　本章历年的考题在8－9题，分值在10分左右，难度一般，属于比较重要的章节。　　2007题数1225分值1427考点房价波动区位因素、权益状况房地产价格影响因素2　2008题数3238分值34310考点房地产价格影响因素权益因素、区位因素房地产价格影响因素2、抵押价值　2009题数6219分值64111考点房地产价格影响

2、因素中的实物因素、价值类型、实际价格、楼面地价、地役权对房地产价格的影响、税收对房地产价格影响房地产价格影响因素中的区位因素、居民收入水平对房地产价格的影响商业用房的区位因素　2010题数2215分值2417考点区位因素、政策制度因素区位因素、权益因素区位因素　2011题数2114分值2215考点区位因素、实物因素工业区位税收对房价的影响　2012题数21142215　　　　　第21页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第四章）　分值考点区位因素、经济因素区位因素交通时间距离　注：2007～2012年考点依据09版教材　　考纲要求　　1.掌握对房地产价

3、格影响因素的基本认识；　　2.熟悉房地产价格影响因素的分类；　　3.掌握房地产自身因素；　　4.熟悉人口因素；　　5.熟悉房地产制度政策因素；　　6.掌握金融制度政策因素；　　7.掌握税收制度政策因素；　　8.熟悉有关规划和计划因素；　　9.了解有关特殊政策因素；　　10.熟悉经济发展因素；　　11.掌握居民收入因素；　　12.熟悉物价因素；　　13.掌握利率因素；　　14.熟悉汇率因素；　　15.了解政治安定状况因素；　　16.了解社会治安状况因素；　　17.熟悉城市化因素；　　18.了解房地产投机因素；　　19.了解国际因素；　　20.了解心理因素；　　21.了解其他因

4、素。　　内容讲解：　　房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。因此，做好房地产估价还需知晓各房地产价格影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。　　第一节　房地产价格影响因素概述　　房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们对房地产价格的影响。要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：　　1.房地产价格影响因素的基本认识（掌握）（理解即可，历年来没出现过考点）　　　　　第21页2

5、014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第四章）　　　（1）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的。　　（2）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较大，有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较小。　　（3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，如图4－1（a）所示；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图4－1（b）所示，有的因素从

6、某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图4－1（c）所示。　　　　例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了其内外交通，方便了居民出行，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区住宅的价格。至于它最终是提高还是降低该居住区住宅的价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等情况。　　其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大，除非有了该道路之后适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高

7、速公路，则对住宅来说只有负面影响，没有正面作用。　　（4）有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。（时滞）。　　（5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成变的　　（6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的　　（7）同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的　　（8）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化　　所以说，房地产估价必须依靠科学的估价理论和方法，需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以