基础班讲义 (5)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第六章）　第六章　比较法及其运用　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对比较法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　6-8题，7-9分，在几种主要评估方法中，是考的最少的。主要原因在于：难度不是很大，命题时需要给的条件很多，不适合出题。一般是在案例分析中考核。　　单选多选判断　2007题数3216分值3418　考点房地产状况调整、交易情况修正、税负转嫁情况下的正常交易价格拆迁估价、土地取得成本比较基准　　2008题数

2、4138　分值4239　考点可比实例、交易情况修正、非正常比较价格、比较基准拆迁估价比较法概念、可比实例　2009题数4127　分值4228　考点建立比较基准、可比实例统一房地产范围、可比实例因素修正、比较状况修正比较法适用对象成本法估价结果、统一房地产范围的价格换算公式　2010题数4127　分值4228　考点面积内涵、交易情况修正的税费转嫁、房地产状况调整、可比实例的权重设置比较法的适用范围可比实例的选择　2011题数5218　分值54110　考点比较法的概念、可比实例的价格、交易情况修正的税费转嫁、建立比较基准可比实例的收集、权益状况调整、可比实例的收集　2012题目6219　分值6

3、4111　考点比较法的理论基础、统一币种和货币单位、建立比较基础、税费的非正常负担、环比比率、比准价值（比较价值）的求取可比实例、权益状况调整比较法价值的基本特点　注：07～12年考点依据旧版教材　　考试要求　　　　　第26页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第六章）　　　1.熟悉比较法的含义；　　2.了解比较法的理论依据；　　3.掌握比较法适用的估价对象；　　4.熟悉比较法估价需要具备的条件；　　5.熟悉比较法估价的操作步骤；　　6.了解搜集大量交易实例的必要性；　　7.熟悉搜集交易实例的途径；　　8.掌握搜集交易实例的要求；　　9.了解建立交易实例库；　　10.

4、了解选取可比实例的必要性；　　11.掌握选取可比实例的要求；　　12.掌握建立比较基准；　　13.熟悉交易情况修正的含义；　　14.熟悉造成成交价格偏离正常价格的因素；　　15.掌握交易情况修正的方法；　　16.熟悉市场状况调整的含义；　　17.掌握市场状况调整的方法；　　18.熟悉房地产状况调整的含义；　　19.掌握房地产状况调整的内容；　　20.掌握房地产状况调整的思路和步骤；　　21.掌握房地产状况调整的方法；　　22.熟悉求取单个可比实例的比准价值；　　23.了解求取最终的比较价值。　　内容讲解　　第一节　比较法概述　　一、比较法的含义　　根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取

5、估价对象价值或价格的方法。　　选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。　　真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实

6、际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。　　　　二、比较法的理论依据　　理论依据——　　　　　第26页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第六章）　替代原理，在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。　　估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要搜集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当

7、处理所得的结果，可以作为估价对象价值或价格的最佳测算值。　　　　三、比较法适用的估价对象　　比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。②写字楼，③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。　　下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如