调控从紧_打破房价调控僵局的现实选择

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1、２０１２年第１期中南财经政法大学学报№．１．２０１２双月刊Ｂｉｍｏｎｔｈｌｙ总第１９０期ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＺＨＯＮＧＮＡＮＵＮＩＶＥＲＳＩＴＹＯＦＥＣＯＮＯＭＩＣＳＡＮＤＬＡＷＳｅｒｉａｌ№．１９０调控从紧：打破房价调控僵局的现实选择张东秦俊武（中南财经政法大学金融学院，湖北武汉４３００７３）摘要：２０１１年１０～１１月我国房价涨幅出现回落迹象，但房价调控依然处于僵局状态，仍需坚持调控从紧政策。打破房价调控僵局、控制房价涨速过快的根本办法是增加住房的有效供给，而多方面的不利因素进一步弱化了本来在短期内就比较脆弱的住房供给弹性，需要通过加强调控以保障住房有效供给的

2、增加。增加住房供给、缓解保障性住房供给压力的从紧调控政策措施，不应拘泥于市场化措施，而应适当加大策略性政府干预措施的比重，促进房价合理回归和房地产市场健康发展。关键词：房价调控；住房有效供给；房地产市场；保障性住房；商品房中图分类号：Ｆ２９３．３３文献标识码：Ａ文章编号：１００３－５２３０（２０１１）０１－０００９－０６一、引言［１］［２］近年来我国政府对房价的调控陷入了“调而不控”或“越调越涨”的尴尬境地，自２０１１年下半年以来在“史上最严厉”调控措施的作用下，部分城市的房价似乎出现了松动迹象，但在供给没有明显增加甚至有所减少的格局下，房价不可能出现实质性的理

3、性回归。因此，围绕着政府对住房价格的调控效果及其引发的如何选择下一步调控思路等问题，成为当前讨论的热点。诸多学者基于不同的理论和视角对房价调控对策进行了大量研究，主要有以下几方面：一是“抑制需求说”，认为控制房价过快上涨的政策选择应以抑制房地产市场中高端需求、打压投资和投机需求为出发点，从而在既定供给［３］［４］总量下达到供求均衡；二是“增加供给说”，认为当前局势下的政府调控政策方向应转为通过增加［２］［５］楼市有效供给来改善严重失衡的房地产供求关系；三是“税制有效说”，即完善遗产税、二手房交［６］［７］［８］易税、保有税等税收政策应当成为调控高房价的重要手段；

4、四是“政府责任说”，指出房价调控［９］［１０］［１１］效果欠佳的重要原因在于地方政府“与民争利”的趋利行为导致政策执行力差。尽管一些研究成果提出了各种政策建议，但都有其局限性。以往的调控历程表明，基于需求调控管理的“抑制需求”政策效果并不乐观，尤其是被抑制的住房需求在未来会随着政府调控政策的松动而集中释放，从而进一步造成房地产市场的震荡，影响房地产市场的良性发展。少数研究成果提出增加有效供给的概念，但一般未指明用什么手段增加有效供给，对结构性供给不足的认识也还不够充分。所以，如何打破当前房价调控的僵局，仍然是一个亟待解决的问题。收稿日期：２０１１－１２－１０作者

5、简介：张东（１９５８—），男，云南昆明人，中南财经政法大学金融学院教授，博士生导师；秦俊武（１９８５—），男，湖北宜昌人，中南财经政法大学金融学院博士生。９二、当前的住房价格调控僵局及其危害（一）当前房价调控僵局的表现在号称“史上最严厉”的调控措施作用下，虽然从２０１１年７月四大一线城市房价环比首次出现“高位停涨”开始，房价逐步停涨的城市增多，而且２０１１年１０月全国７０个大中城市房价环比首次全面下调，但是我们认为，目前的房价调控依然处于僵局状态。１．房地产尤其是住房市场供不应求的总体格局并未发生实质性改变。虽然２０１０年以来我国房地产投资增速持续运行在３０％以

6、上的高位，但由此形成的住房供给与多年来快速城市化形成的住房需求相比，仍明显不足，否则就不会有房价涨速过快的问题了。而且，２０１１年的房地产投资完成额的增幅是在回落的，２０１１年１～１０月全国完成房地产开发投资４９９２２．８亿元，同比增长３１．１％，但增幅同比回落５．４个百分点，比２０１１年１～９月回落０．９个百分点。施工面积和房屋新开工面积也有增幅回落迹象，２０１１年１～１０月全国商品房累计施工面积４７４７８５．７万平方米，同比增长２８．４％，增幅同比提高０．１个百分点，但比２０１１年１～９月回落１．３个百分点。其中，商品住宅施工面积３６３７１１．６万平方米，同

7、比增长２６．８％，但增幅同比回落０．１个百分点，比２０１１年１～９月回落１．３个百分点；房屋新开工面积１６０３６２．２万平方米，同比增长２１．７％，但增幅同比回落４０．２个百分点，［１２］比２０１１年１～９月回落２个百分点。房地产供给的弱弹性决定了其在未来一两年内不可能大幅增加，但需求的较强弹性却决定了其随时都可以大幅增加，更何况目前的需求本来就不小，被调控暂时挤出的需求依然作为潜在需求等待着“复出”。２．普通商品住宅特别是保障性住房供不应求的状况依然严重。２０１１年１～１０月，全国９０平方米以下住房完成投资１０９９２．４亿元，同比增长３３．６％，增幅同比提高６

8、．６个百分点，但只比２０