201412月乐山市场调研及策略

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1、乐山市场调研及策略2014年12月一、乐山行业政策解读1、从2014年1月1日起，停止执行购房者申请购房贷款（包括商贷或公积金贷款）后，既申请提取公积金来支付购房的首付款，又享受每年一次的还贷支取政策。即：申请公积金支付购房首付款后，不再享受每年一次还贷支取政策。市民不用在排队等放款的同时，对开发商而言，管理中心的贷款资金相对充足了，贷款发放的时间缩短了，开发商回笼资金的速度也会相应加快。2、乐山中心城区享受契税优惠政策的普通住房标准和执行：对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1

2、%税率征收契税。3、9月为支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，央行、银监会近日出台重磅文件，为楼市松绑。规定对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。4、11月21日晚间，中国人民银行决定，自2014年11月22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；

3、一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2。5、由各大开发商自行推出的低首付年限，零利息还贷的购房政策。二、土地市场㈠、土地供应2014年1-11月，乐山主城区公告出让11宗地，共1446.59亩，与2013年同期供应量基本持平，其中住宅用地占41.2%，商服用地占25.3%，工业用地占24.7%，其他用地占8.8%。供应地块，主要集中在乐山高铁站附近，暨青江片区。㈡、土地成交今年乐山土地成交11宗，流拍1宗，二类住宅用地成交价格

4、：160-228万元/亩不等，楼面地价：495元/㎡-1139.99元/㎡。二、商品房市场1、价格情况面对房地产形势和信贷政策，大量房地产项目为保证销量，纷纷推出特价房、首付分期、分期延长等促销活动，吸纳未来客户提前购房，使得近年来乐山中心城区均价从年初的市场均价4692元/㎡，到11月份的市场均价4324元/㎡,降幅达10%；单盘最高降幅达18%。可预见，市场现存在的供大于求的形势将继续存在，竞争趋于白热化。2、2014整体销售量成交套数走势：乐山主城区共计成交1017套，较上月减少443套，环比下降30%，

5、同比2013年11月减少26%。创本年度下半年最低成交量。供销面积情况：11月60-89㎡的产品依旧为市场主力供应，无新增房源。80-89㎡三室两厅双卫户型为市场供销去化最多的房源；在刚需主导的市场环境下，90㎡以下产品依旧是市场主流。3.区域市场情况1）板块供销情况11月通江片区成交量超越青江新区。2014年乐山市场格局发生着微妙的变化；本月就对此做各板块解读：青江片区：世豪广场践行诺言、红星美凯龙即将到来、时代青江SOHO亮相；青江小户型、投资类产品齐上阵，将瓜分3成市场仹额。通江片区：万达广场、首尔城两大

6、购物中心双双落户，通江配套自此升顶；住宅项目借势上火。区域商业、住宅的内部斗争愈演愈烈，蓝海流尽，2015年内外争夺战正式打响。城南片区：城南有大品牌、有资源、有优势、有规划，却被偏进二字淹没，客户多处地缘。再受滟澜洲交房事件影响，城南“重启”遥遥无期。岷江东岸：2015年，在青江、通江崛起的时代下，岷东丌仅仅要面对三巨头的肉搏，更为艰难的是还要在大市场中取得自己的仹额。城市向北，领地上下无依区位更显鸡肋，君悦湾自成一派，难以享受城市迚程的福利，海天假日半岛将真正面对“离尘不离城”的2）价格走势分析板块价格表

7、现除城南外，相较上月均价均有下跌。其中，城南片区，在售价格差异较大，单盘月均去化套数对片区价格影响大。岷江东岸，领地和君悦湾主要去化小户型房源，加上每周推出特价房源，价格小幅走低。青江新区中，时代青江一期清售；世豪公馆均价基本维稳。通江片区，均价相较上月浮动不大。三、总结及预判1、经济层面：通胀温和持平，渐稳难言回暖2014年经济增速低于前两年，未来涨价因素主要集中在公共产品与资源品价格的改革推高整体物价水平，但短期这方面压力并不大。预计全年CPI在2.3%左右，远低于去年全年2.6%的水平，经济周期的摇摆特征

8、还会持续。从11月宏观数据来看，工业同比增加6.9%，发电量下降2.2%，不少宏观数据指标低于预期，也创下08年以来的新低，鉴于13年8月的高位数据，今年11月数据仅可视为整体经济减稳态势。金融货币政策上，根据李克强总理达沃斯论坛上表达出“总量稳定，结构调控”的思路，且从近期5000亿SLF和正回购的操作上来看，央行将不会再采取“降准、降息”等宏观面的操作手段，操作方式将从“漫灌”转向