乐山水岸楼盘的营销策略

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1、乐山水岸楼盘的营销策略的松与紧，直接影响房地产业资金面和购房者的资金来源。又因为房地产的固定性、价‘值大量性、金融依赖性、外部影响性等特点，致使它对政策具有高度敏感性，一旦宏观政策向好或宽松，必然大大增加需求量，如果政策从紧势必明显压缩需求量。所以，只有准确分析了房地产的政治法律环境，才能抓住有利的外部营销环境。乐山水岸楼盘是2007年11月开盘的，销售持续到2010年，已经经历了3年多的时间，在这几年中，国家和地方都频频出台很多金融政策。回顾过去乐山市3年的房地产政策，表现出稳定、支持，力保不失等特点。1)针对购房者政策2008年9月1日起，

2、截止到2009年12月31日，住房公积金实行以下政策：降低首付比例，首付购房款比例由原来的30％调整为20％；增加贷款金额，申请贷款额度由原来的20万元调整为30万元；延长贷款期限，贷款期限由原来20年调整为30年。2009年1月5日除了以上政策的延续外还增加了以下内容：公积金贷款买房的范围扩大，即允许提取公积金为他人(子女或父母、直系亲属等)买房；允许外地缴存住房公积金的职工在乐山购买商品住房；允许己还清贷款的职工提取公积金购房，并享受其优惠政策；增加公积金提取的额度，即首次购房者可以全部支取个人(含配偶)帐户内的余额。2010年1月1日起到

3、2010年12月31日，住房公积金贷款首付比例和时限有以下调整：贷款期限调整为20年，贷款额度调整到20万元，购买面积在90平方米以上的首付比例调整为30％。政府的补贴政策：2009年在乐山市中心城区购买商品住房(不包括二手房)，按单套产权建筑面积每平方米补贴45元。2010年上半年，在乐山中心城区购买商品住房(不包括二手房)，按单套产权建筑面积每平方米25元。交易税率政策：从2008年11月开始到2009年12月31日止，对首次购买90平方米以下普通商品住房，契税由原来的3％-5％下调到1％，并且暂免土地增值税和印花税。房贷利率政策如表2-1

4、、2-2所示。2)针对开发商的政策从2009年1月1日起起暂定执行到2010年12月31日有以下规定：同意房地产项目提前报建、配套费和土地出让金可以缓缴、对土地出让收入分期缴纳行为进行规范、对新开工项目行政事业性收费进行减免。3)市政规划建设1999年底，成乐高速建成通车，使乐山到成都更加方便快捷。现已形成了以成乐高速公路为主通道，国道305线、213线等公路为主骨架，岷江、大渡河水运为辅助的交通网络。2010年12月26日，乐山至宜宾高速公路通车。乐宜高速公路将与成乐高速、遂渝高速、绵遂高速公路等构成成渝环线，并形成成都至宜宾通往云南的第二条

5、快速出川通道，并使乐山融入了成都经济圈。2010年乐山绿新路的正式通车和绿新环线正在修建中，把乐山新城区新广场一带和嘉州新城连接起来，使乐山城区以前的半圆成为了环形，并且开通了7路公交车，使乐山新城区新广场一带和嘉州新城的交通更加发达，也使周边区县的人们进城更加方便。2．2．2经济环境从乐山市2007-2009乐山市国民经济和社会发展统计公报来看，乐山的经济增长平稳，经济发展事态良好，如表2-3所示。从乐山市国民经济和社会发展统计公报来看，乐山这几年经济发展平稳，经济发展势头良好。2008年全年GDP，比上年增长14．2％：第一产业增长3．1％

6、；第二产业增长17．7％；第三产业增长12．9％。2009年初步核算，全年6DP，比上年增长15．4％，连续十年增速超过10％，增幅创历史新高。其中，第一产业增长3．6％；第二产业增长19．8％；第三产业，增长12．5％。2010年i-9月乐山市GDP为5779844万元，累计同比增长16．2％；第一产业增加值834554万元，累计同比增加3．8％；第二产业增加值3490506万元，累计同比增加21．2％；第三产业增加值1454783万元，累计同比增加11．8％。乐山市城区2007年人均可支配收入10556．9元，2008年人均可支配收入128

7、74．5元，比上年同期增加2317．6元，同比增长22．O％。2009年城区人均可支配收入14226元，比上年增加1351．4元，同比增长i0．43％。2．2．3社会文化与自然环境乐山是著名的旅游胜地，自古便有一说法“天下风光在蜀，蜀之胜在嘉州”。特别是峨眉山和乐山大佛，每年都会吸引成千上万的来自五湖四海的国内外游客。乐山大佛历史悠久，它开凿于唐代开元元年(713年)，是我国现存最早、最大的一尊摩崖石刻造像。峨眉山，地势陡峭，风景秀丽，有“秀甲天下”之美誉。峨眉山和乐山大佛被联合国教科文组织列为“文化与自然双重遗产”。乐山除了乐山大佛和峨眉山外

8、，还有丰富的旅游资源，如：夹江干佛岩、建筑奇特的船形古镇罗城、麻浩崖墓、黑竹沟景区、犍为嘉阳小火车等。乐山的文化气息浓厚，该地的水土孕育了宋代大文豪“