资产评估原理与方法

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1、Technicaleconomics第四章资产评估原理与方法南华大学经济管理学院曾经莲2013.10本章主要内容资产评估的基本概念资产评估的主要方法典型资产评估示例本章的学习目的了解资产及资产评估的概念；熟悉资产评估的基本程序；掌握资产评估的主要方法；资产是为特定的经济主体所控制并预期会给该经济主体带来经济利益的资源。1.资产的概念一、资产的概念与分类第一节资产评估的基本概念资产的概念包含两个要义资产的经济属性即能够为经济主体提供未来经济利益，这也是资产的本质所在。也就是说，要成为资产，必须具备能产生经济利益的能力，能直接或间接导致现金或现金等价物流入。资产的法律属性即必须是为经济主体所控

2、制，也就是说，资产所产生的经济利益能可靠地流入该经济主体，为该经济主体提供服务能力，而不论该经济主体是否对它拥有所有权。资产评估中的资产与会计中的资产会计确认资产的条件是：一为企业拥有或控制；二必须能以货币计量；三必须能给企业带来经济利益的经济资源；三者缺一不可。从资产评估角度，只要符合第一、第三点就可以认定为评估的对象会计强调的是实际资产投入和运用后形成的资产，对一些在现实经济生活中确实存在但却未耗费和占用资金的资产排除在外，如划拨土地的价值、企业的商誉等。但在资产评估中却把这些资源作为重要的资产对待；资产=负债+所有者权益第一节资产评估的基本概念资产与财产的区别一般来讲只有作为生产要素

3、投入生产经营活动的财产才叫“资产”，它一般具有增值的要求，而其他财产则不具有这种要求。因此，在我国，习惯上称企业的财产为资产(意指盈利性财产)，而称一般事业单位或个人家庭的钱财为财产(非盈利性财产)。第一节资产评估的基本概念对比资产而言，财产则是法律概念。财产是以所有权为核心，只有符合所有权要件，才能成为企业的财产，强调其法律形式。从资产评估的角度而言，一切具有商业价值或交换价值的各类财产和权利，只要由主体拥有或控制，就视为企业的资产，而不是看其在法律上是否符合所有权的要件。即资产评估的资产是以控制权为依据。按是否有实体形态按移动特性按在生产过程中的变化特征资产动产不动产2.资产的分类流动

4、资产固定资产无形资产有形资产第一节资产评估的基本概念不能移动或移动后会引起性质、形态和价值变化。如土地、建筑物等可自由移动而不影响性质、形态和价值变化。如货币、设备等形态不随生产经营过程变化。如厂房、设备等形态随生产经营过程变化。如原材料、在制品、现金等。有实物形态。如建筑物、设备、原材料等无实物形态。如品牌、商标权等二、资产评估的概念资产评估是指通过对资产某一时点的价值的评定和估价，从而确定其价值的经济活动。具体的说，资产评估是指经国家认定资格的资产评估机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适当的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评

5、定和估算的社会经济活动。第一节资产评估的基本概念从上述概述可发现资产评估有以下特点：动态性评估时在综合考虑现有资产目前的价格和其可能实现的预期收益；同时，资产评估不仅在经营者取得资产时进行，必要时在经营过程中和经营终止后进行再评估。是指资产评估是来源于市场、服务于市场的活动。市场性从事资产评估业务的机构是由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。专业性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性。公正性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力。咨询性是指资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实预测性三、资产评估的要素1、评估主体：即从事资产评估

6、的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。4、评估假设即资产评估得以进行的前提条件假设等。5、评估原则即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方面关系，处理评估业务的行为准则。依法设立，获得政府国有资产管理行政主管部门颁发的执业资格证书，具有承担国有资产和非国有资产评估资格，从事资产评估业务活动的社会中介机构。注册资产评估师及其他执业资质的专业人员如房地产估价师、矿业权评估师、珠宝首饰评估师等。2、评估客体即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。3、评估基准日即资产评估价值对应的时点。交易假设；公开市场假设；持续使用假设；清算假设（非公开市场）。第一节资产评估的基本概念7、

7、评估程序即资产评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。8、评估依据即指资产评估所应遵循的法律、法规；经济行为文件、重大合同协议等。6、评估目的即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，资产评估结果的具体用途。9、价值类型即对评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；资产评估目的决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择。10、评估方法即资产所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。三、资产