§11 资产评估原理与方法_secret

《§11 资产评估原理与方法_secret》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、.§11资产评估原理与方法在市场经济条件下，为保证国有资产的增值与保值，正确体现市场物价发展趋势，贯彻经济核算，并且保护资产所有者和经营者的合法权益。需要专门的资产评估机构进行资产评估。应正确采用评价标准，充分体现当前时期的科学技术、生产力水平、市场物价水平及企业的收益能力，。1.资产评估的基本概念1.1资产资产：指个人、企业、其他类型经济组织等法人所拥有的具有交换价值的各类财产和债权。习惯上，我国称企业的财产为资产、而称个人家庭及一般事业单位的钱财为财产（非盈利性财产）。目前种类分法多：如不动产与动产、固定资产与流动资产、有形资产与无形资产、国有资产与私人资

2、产等。1.2资产评估资产评估：由专门的机构和人员，依据国家有关规定和数据资料，按照特定的评估目的，遵循适用的评估原则、程序和计价标准，运用可寻的评估方法对资产价值进行评估的过程。...1.3资产评估的范围与资产业务①资产评估范围：资产转让、拍卖、抵押、担保、企业兼并、出售、联营、股份经营、改、扩改技术改造、清算、租赁、中外合资、中外合作企业、其它情形。②资产业务：资产补偿（价值损耗补偿及事物更新补偿）；资产抵押；资产转让；资产纳税等四类与资产有关的经济行为。1.4资产评估的计价标准与价格匹配原则资产评估的计价标准是指对资产进行价值衡量的依据，价格匹配原则是指不

3、同的资产业务在评估中适用不同的计价标准。计价标准方法适用业务①历史成本查帐资产补偿②重置成本当前市场购建价资产购置时间短，价格稳定不变，资产补偿③收益现值测算收益大小独立产生收益且收益稳定、易于测算、资产转让④市场价值市场交易调查资产在市场上频繁交易，资产纳税⑤净变现价值资产变现假设资产中断使用，资产抵押⑥清算价格短时强制拍卖所得的价值企业破产、倒闭情况下，资产抵押...1.5资产评估的程序委托评估（申请立项，签订评估合同）评估准备（收集整理资料、编制评估计划、清查核实资料）价值评估（确定计价标准与方法，确定单项资产评估，企业整体资产评估把资产分类评估）评估报

4、告（依据、方法、评估资产、时间、地点、附件）评估确认（资产审查验证，确认价值）。2.资产评估的主要方法成本法、市场法、收益法2.1成本法：依据现行成本或历史成本标准评估的方法。资产价值（重置净价）=现行成本-有形损耗-无形损耗或=现行成本×成新率-（功能性损耗+经济损耗）。2.1.1现行成本计算（现行成本代表的是全新资产的价值）①直接计价法：现行成本按原资产的资源消耗标准计消耗量×现行市场价+间接费②物价指数法：某项资产现行成本=某项资产的原始成本×（评估年度的物价指数/资产取得年份的物价指数）③功能指数法：现行成本=参考资产现行成本×（评估资产的功能或能力/

5、参考资产的功能或能力）n...n：行业的经验指数，调整值。2.1.2损耗的估算方法①有形损耗：成新度A、资产使用正常，未大修：成新度=1-（名义已使用年限/设计年限）B、资产使用不正常，利用率很低或很高：成新度=1-（实际已使用年限/设计年限）②功能性损耗估算（无形损耗）由于新技术出现造成原有资产价值的损失（技术进步使功能不足、费用过高，功能过剩等），它的估算是根据重置新型设备后节能费用及被评估资产剩余寿命，折现率等计算。[例]某设备购买三年重置现行成本50万元，而新型设备功能好，能耗低，每年节约2万元（不变价）；原设备剩余6年寿命，ic=10%功能性损耗=2

6、×（P/A，10%，6）=2×4.3553=8.71③经济性损耗的估算由于资产技术以外的（如政策，资源上涨，竞争等变化因素引起的）资产价值损失。A、...由于以市场价格及净变现与清算价值，收益现值标准计价时已考虑损耗，不要另行计算。A、只当用历史成本和现行成本计价时，要计算，按实贬值累计。2.2收益现值法资产评估价值=∑Rt/（1+i）t=∑Rt（P/F，i，t），Rt：t年度的预期收益值。①适用范围：被评估资产能直接产生收益，并能货币量化，并且收益相对稳定，不确定性不明显。②预期收益值Rt=总收益-经营成本-各种税收-非被评估资产的收益贡献③计算期n=寿命-

7、已使用年限④折现率i=安全利率（国库券利率）+风险利率（经营和财务风险）⑤企业整体评估值=收益现值+不参加生产经营的资产现值-尚需补足的资产现值-企业负债2.3市场法理论：效用相等的资产可以产出替代效果，其价格彼此接近。资产评估价值=参照物的成交价格×功能系数×调整系数...①适用范围：有一个健全的市场体系。②选择参照物：同类资产，存在可比因素，选择两个以上。③功能系数：功能上的差异率来表示。④调整系数：补偿时间和环境因素变化对资产价格的影响。测算时间与环境的差异对资产引起的价格差。预测发展趋势与实测环境差异。3.典型资产评估3.1房地产的评估①房地产评估的基

8、本原则A、房地产分离评估，综合计价原则