基于GIS的通州区农用地基准地价评估研究

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1、基于GIS的通州区农用地基准地价评估研究王宇翔沈洪泉（中国科学院地理科学与资源研究所，北京，100101）摘要：本文用基于GIS的农用地估价方法建立了估算农用地非政策性地价的县域农用地生产力估价模型和收益还原估价模型；估算政策性地价的政策性地价评估模型。然后用模型求得通州区的农用地价格。关键词：农用地，县域农用地生产力估价模型，收益还原估价模型，政策性地价评估模型农用地指用于农业生产的土地。农用地的非政策性地价在农用地的用途不变，使用权改变时适用；政策性地价在农用地变为非农用地时适用。随着社会经济的发展，农用地使用权和所有权转让活动日趋频繁，制定地价可以使土地

2、权属转让公平、合理的进行。土地市场是基本的生产要素市场之一，城镇土地已进入市场，而农用地目前还未进入市场，建立统一的城乡土地大市场是市场经济发展的必然要求。通过地价反映土地质量的变化，用养结合的土地利用行为会提高土地质量，地价上升；掠夺性的利用行为必然降低土地质量，地价会下降。以地价指导土地利用行为，切实实现土地的持续利用。同时，国土资源部已将农用地估价作为今后工作的重要内容之一，对农用地保护和持续利用起促进作用。已有的农用地估价方法主要包括土壤潜力估价法、市场法、标准田法、收益还原法和土地生产力估价法。土壤潜力估价法通过建立地价与自然和社会经济要素的回归方程

3、估价，由于统计产量不一定会与这些自然和社会经济因子有密切的相关性，所以估价结果不可靠。市场法从土地市场交易中，总结地价的规律，并运用数学方法模拟条件变化后地价升降的趋势和幅度。但是，我国目前尚无公平合理的农用地交易实例，所以目前无法应用。标准田法估价决定于标准田块地价的准确度和选择的田块是否具有代表性。收益还原法从农用地生产过程中的投入产出出发，根据对未来收益的预测，结合还原利率，能够对农用地的资本价值有较客观的预测。土地生产力估价法从形成地价的自然要素角度确定地价，深入到农业生产内部利于确定影响生产力的决定因素。但是，土地不仅有量的概念还要明确土地的位置，而

4、前几种方法只单纯确定地价的值；基于GIS的农用地估价方法把定量和定位结合起来，既准确的估算了地价又能显示土地的空间位置。基于GIS的农用地估价方法是指在GIS数据库的基础上建立估价模型对农用地进行估价并用图形或图像方式输出估价结果的估价方法。农用地估价分为以下几个步骤阶段：收集资料，建立农用地信息数据库，选择估价方法，用多种方法具体估价，比较分析估价结果。估价流程用图1表示。一．农用地信息数据库的内容农用地信息数据库分为空间数据库和属性数据库两部分。农用地空间数据库的内容包括土地利用、土壤、气候、坡度、水资源和行政界线等。农用地属性库的内容包括与图形密切相关的

5、属性数据、气象台站观测数据和农业社会经济数据。气象台站的观测数据包括日平均温度、日降水量、逐旬太阳辐射、活动积温，月蒸发量等。农业社会经济数据包括：①基本情况：人口、劳动力总数、农业总产值；②生产投入：粮食播种面积、农机具、农业运输机械、农业机械作业面积、有效灌溉面积、化肥（氮肥、磷肥、复合肥）、农药和农膜使用量；③生产产出：粮食产量。选择近年来较长的时间序列，可以乡镇或村为统计单位。1数字化键盘双向查询空间数属性数图形输出表格输出据库据库基准地价评估模型县域农用地生产力估价模型收益还原法估价模型估价结果分析图形、表格输出图1通州区农用地估价流程图二．非政策性

6、农用地价格评估（一）．县域农用地生产力估价模型这种估价方法的理论基础是土地农业生产潜力理论。根据作物生产力形成机制，考虑光、温、水、土等生态因子对作物生长的影响来估算作物生产潜力。按照作物将自然界和人工投入的能量转化为化学潜能的层次，进行逐步的“衰减”计算。即：Ys=Pf×f(w)×CsiYi=Ys×f(I)式中Ys为土地生产潜力，Yi是灌溉生产潜力，Pf是光温潜力，f(w)、Csi、f(I)分别是水分、土壤和灌溉有效系数。按照光温潜力、气候生产潜力、土地生产潜力和灌溉潜力四个步骤进行。1．光温潜力估算模型：4Pf=Q×ε×(1-α)×(1-β)×(1-ρ)×

7、Ф×(1-ω)×m/0.92×2/3×10Pf：每亩粮食作物的光温生产潜力（公斤/亩）；Q：作物生长期内的太阳辐射总和；ε：光合有效辐射率；α：反射率；β：漏射率；ρ：非光合器官的无效吸收率；Ф：量子效率；ω：呼吸作用损耗率；m：经济系数。通州区主要的粮食作物是冬小麦、夏玉米和水稻。按照冬小麦光能利用效率差异，把冬小麦生长期分为播种—出苗—越冬—返青—拔节—收获5个阶段。按光合生产过程和限制因素计算光合生产潜力，因为所用的太阳辐射是作物生长期内的太阳辐射，所以求出的光合生产潜力已经是光温生产潜力。据国内外已发表的观测资料，光合有效辐射ε取50%，2冬小麦生长期

8、内的光合有效辐射是30401.3卡/厘