不同地区农用地基准地价评估比较研究

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1、沈阳农业大学博士学位论文摘要本文在探讨农用地估价理论问题基础上，研究并建立了农用地基准地价评估方法体系，同时以不同地区农用地基准地价评估结果为例，重点研究了农用地价格的区域协调问题。农用地基准地价是农用地价格体系的核心，其数值的确定直接影响农用地其他一切价格的大小。本文的所有研究，归根结底就是要得出科学准确，符合实际的农用地基准地价。鉴于《农用地估价规程》还有许多不足，本研究采用理论探讨、成果分析以及数值分析等方法，从理论到实践等各方面对农用地基准地价评估进行了深入探讨，为县级农用地估价工作的开展和省级农用地价格的统一管理提供技术依据。通过研究得出如下结论:1.目前《农用地估价

2、规程》中存在两个明显缺陷:一是缺少农用地价格体系的概念;二是基准地价概念不完善。为此本研究明确了辽宁省的基准地价内涵，对规程中的概念进行具体化。将辽宁省农用地基准地价定义为:省内以县为单位，针对农用地不同级别或不同均质地域，按照各县范围内的主要农用地利用类型，在交易情况正常，自然和社会经济条件具有代表性，使用状况相对稳定条件下，评估确定的以2005年10月31日为评估基准日，无限年期和承包期限为30年的集体土地使用权平均价格。2.通过对试点单位的农用地估价中间成果和最终成果的分析，认为不同地区农用地估价成果反映了农业生产的实际情况。从基准地价的直接评估结果看，抽岩县地价水平明显

3、高于凌源市，各级平均都是凌源市的2-3倍，其中五级地基准地价更是高了近10倍。统一农产品售出价格后，两地基准地价水平明显接近，用5个级别的基准地价平均倍数计算，灿岩县是凌源市的1.786倍，大致符合两地的社会经济和农业发展水平的倍数关系。3.通过理论探讨和试点研究，得出结论:农用地价格的协调平衡包括不同级别(县级、市级、省级和国家级)和不同地域(城乡结合部地价、相邻行政区和不相邻行政区)的农用地价格的协调平衡。需要针对不同条件下的农用地估价过程，选用适当的技术流程，来实现农用地价格的协调统一。对于县级农用地基准地价，只要是在农用地定级基础上评估的，就能实现地价平衡。对于市级和省

4、级，在建立统一的比较基础之上，通过调整估价参数，可以实现平衡。对于国家级，应研究调整反映一般因素的还原利率以实现全国范围的地价平衡。t,l摘要在城乡结合部，地价平衡的关键在于明晰土地权属和土地收入分配关系。在相邻行政区，地价平衡主要以区位理论为指导。在不相邻但相关的行政区，地价平衡方法主要是统一比较基础，调整估价参数.4.通过两个试点单位数据的分析，验证了在省级和市级范围内，不相邻但相关的行政区之间协调地价的方法是可行的，这为今后其他地区的相关研究提供了方法依据，可以指导相关工作的开展。关键词:农用地估价基准地价协调不同地区沈阳农业大学博士学位论文AbstractBasedon

5、thediscussionoffarmlandevaluationtheory,thispaperstudiesthemethodofevaluatingfarmlandbasisprice.Atthesametime,takingthebasispriceofXiuyanCountyandLingyuanCountyforexample,thepaperemphasizesthefarmlandpriceharminyamongdiferentareas.Basicpriceoffarmlandisthecoreoffarmlandpricesystem,andcanafec

6、talltheotherpriceoffarmland.Allstudiesofthepaperaretogetscientificandpracticalfarmlandbasicprice.Since(Regulationsforvaluationonagricultureland)hasshortcomings,thepaperstudiesfarmlandbasicpriceevaluationfromboththeoryandpracticebythewaysoftheorrticaldiscussion,comparisonanddataanalysis,soast

7、ohelpestablishthemethodtoevaluatefarmlandprice.Fromthestudywecandrawtheconclusionsasfollows:(1)Nowtherearetwoshortcomingsin(Regulationsforvaluationonagricultureland):itisshortoftheconceptoffarmlandpricesystemandtheconceptofbasicpriceisnotclear,this