东方港湾客户定位与产品建议

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1、东方港湾客户定位与产品建议2007年5月报告结结构项目要要点提炼项目提升方方向判断客户户定位项目新新定位产品亮亮点建议项目提炼七大特点，使产品陷陷于去化与认知两难项目简介东方港湾项目的基本情况•本项目位于青浦朱家角镇淀山湖畔，吴江与上海交交界处•项目位置偏远，总占地244000㎡，规划建造89高档档别墅，总建筑面积66000㎡，容积率0.17。•该项目于2004年曾一度预售，但因种种原因，目前前处于现房空置状态项目特点一：远项项目位置偏远，可达性较差人民广场距离项目车程50公里318国道淀山湖本项目A

2、A9高速朱家角镇东方绿洲虹桥交通枢纽•本项目位于青浦淀山湖畔，吴江与上海交界处•项目位置偏远，但其周边地区已经呈现明显的娱乐休闲特征，青青浦，尤其是朱家角，其水陆两栖休闲运动基地的地位逐渐成形，此外，朱家角特色居住区也已经渐趋成熟。•另一方面，虹桥交通枢纽规划定型，导致西区交通格局升级，未未来青浦的人口导入趋势加快，朱家角与市区的联系更紧密。项目特点二：水项目滨临淀淀山湖，西北部烟波浩淼，水景怡人•项目紧邻淀山湖东侧，项目西北部视野广阔，烟波波浩淼；•每户周边都引入水系环绕，基本做到户户临水。•水景，

3、尤其是大面积的水景是本项目最主要的卖点点之一。•但是，水面的宽阔与水流的环绕，由于处理手法的的生硬，导致别墅孤独感增大，宜居性下降。项目特点三：静项项目环境静谧，鸟语风声相闻•项目由由于位于乡村高尔夫与湖畔，位置偏远，缺乏人气，却因此而获得了良好的生态环境，与静谧安逸的氛氛围。项目特点四：动周边高尔尔夫球场林立，水上运动也逐渐兴起旭宝高尔夫银涛高尔夫水上运动场上海国际乡村俱乐部高尔夫本项目朱家角镇佘山，福克国际游艇佘山高尔夫俱乐部东方绿洲•项目紧贴上海乡村高尔夫俱乐部，且周边地区已已经呈现明显的娱乐休

4、闲特征，青浦，尤其是朱家角，其水陆两栖休闲运动基地的地位逐渐成形，此外，朱家角特色居住区也已经渐趋成熟。项目特点五：旧项目目本身比较落后，产品外观陈旧•项目产品的理念“旧”：单一的水景元素配合模模仿式的建筑立面，显得产品陈旧。•强调水景和游艇运动概念，属于营销理念的陈旧旧。•经过3年的闲置，产品出现破败与荒凉的景象。项目特点六：大单单体面积大，总面积跨度大房型面积套数建筑风格A1929.53传统A21050.52传统A31008.73现代B18080.64.611传统B2704.53现代B3750.4

5、5现代C15984598.410传统C2630.52传统C3627.59现代D26151现代D3593.214现代•该项目的面积段跨度较大，已建的63套住宅的面面积（含地下室）从593平米到1050平米都有。•此外，单体面积大，就目前市场上的独幢别墅来来看，面积超过600平米的项目完全可以列入大型独幢别墅之列。项目特点七：价高单价高，总价更高兰乔圣菲御宫艺墅•该项目单价为25000元，属于占据西区高碧云总户数300套，已售228总户数150套，端别墅市场顶端的产品单价，图中这几个项主力面积：250-4

6、00停停工，重新规划中目单价均超过25000元，除了兰乔圣菲以外，主力面积：500-1500总价段：800-1600万都去化缓慢或根本处于停工状态。华漕徐泾花木赵巷•此外，单体面积大，加上单价高，所起到的乘数效果惊人，本项目全部产品总价均张江在1200万以上，其中大部分在1500万左右。朱家角淀山湖佘山上海晶园海源别墅绿洲江南园园总户数345，已售65套总户数230，未开盘总户数143，已售售29套主力面积：341-620主力面积：500-1000主力面积：29595-645总价段：850-2000万

7、预计总价段：800-2000万总价段：750-171700万未来有中凯佘山等项目深入分析由现状看看，去化速度与客户认知障碍巨大项目要点提炼深入阐述位置资远•“偏远”造成生活机能差，从周边的别墅严重空置情况看得出第一居所难度较大；源水•水资源，即稀有又不稀有，周边打水概念的项目比比皆是；内静•安静宁谧，即可以造成安逸逸的氛围，也能构成阴森的缺乏人气的负面环境；外资源动•周边运动场所多，是本项目目有利卖点，但是这一优势为区域内所有项目共享；旧•产品规划理念较陈旧，现状状陈旧，造成消费者负面体验；产品评大•

8、产品面积跨度大，造成总价价跨度大，客层差异自然增加；价价高•单价高，单体面积大，造成成总价高，客户面狭小。项目发展方向研判怎样才能弱化劣势，强化化优势，化腐朽为神奇？S.W.O.T分析结合合外部环境与内部特性的思考项目内外部情况整合分析内部特性优势(S)劣势(W)1、淀山湖水资源源景观优势；1、项目产品陈旧2、项目周边高尔尔夫与水上运动场所2、地块位置偏远，可达性差综合S.W.O.T分析林立；3、水资源利用不充足，卖点诉求不清晰3、20公里范围内内，旅游