“五一”过后成交量涨跌互现—房地产周报（09.5.4-5.12）

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1、短评报告“五一”过后成交量涨跌互现—房地产周报（09.5.4-5.12）房地产行业2009年5月12日周炯010-66045564zhoujiong@txsec.com1.国务院同意南汇区并入浦东新区，陆家嘴等浦东新区国有地产股或将受益。上海市政府新闻发言人6日举行的例行新闻发布会上发布：国务院已于近日批复上海市《关于撤消南汇区建制将原南汇区行政区域划入浦东新区的请示》，同意撤消上海市南汇区，将其行政区域并入上海市浦东新区。我们认为，上海南汇区并入浦东新区，对浦东新区原有4大国有房地产上市公司陆家嘴、浦东金桥、外高桥和张江

2、高科或将形成实质性的利好。陆家嘴等公司代表政府对浦东金融、高科技等功能区提供土地、办公楼、工业厂房以及其他基础设施配套等，长期来看，受制于各自功能区土地等资源瓶颈，上述公司土地储备和发展潜力稍显不足，因此，前期已有部分公司选择了对外扩张，如陆家嘴投资了天津项目、张江高科收购了川沙经济园区项目等，而南汇区若能真正并入到浦东新区，上述公司就有望获得大量低价的土地储备，从而解决土地储备资源相对不足的瓶颈问题。2.周成交量回顾：五一过后成交量涨跌互现。从我们跟踪的9个重点城市的成交量数据来看，深圳、天津、长沙本统计周期包含五一，受

3、五一的影响，成交量出现环比下降。其中，天津的降幅最大，为9.23%。上周有5个城市包含五一假期，杭州是唯一一个成交套数上升的，本周回调，环比下降1.16%。北京连续3周出现日均成交量环比下降，本周下降5.18%，降幅扩大1.59个百分点。本周有4个城市日均成交量出现环比上升，分别为广州、上海、苏州和成都，涨幅分别为36.11%、35.42%、23.84%和11.43%。4月的日均成交情况出现分化，杭州、北京、成都、苏州、上海的日均成交套数超过3月的日均成交套数，其他4个城市深圳、天津、广州、长沙的日均成交套数均出现不同幅度

4、的下降。5月以来，杭州、深圳、广州、天津、长沙的日均成交套数超过4月的日均成交套数，其中，杭州自2009年以来日均成交套数逐月上升。“五一”节日过后，成交量开始回升，刚性需求仍为成交量的主力支撑。但从北京近几月商品房成交的套均面积看，呈现逐月上升的走势，说明在刚性需求仍占主流的市场中，改善性需求和部分投资性需求也渐入市。3.土地供应情况。本周北京推出4块住宅用地，分别位于北京市通州区通胡大街70号、朝阳区广渠门外10号、通州区梨园镇砖厂村和顺义区后沙峪镇中心区东北部，土地面积共30.67万平方米。天津本周有6块住宅用地推出

5、，分别位于武清区梅厂镇津围公路西侧、静海县城工农大街东侧、天津空港物流加工区中环西路与西八道交口、蓟县城关镇东大屯村北侧、蓟县四正街东侧、武清区泗村店镇大东路北侧，土地面积共68.89万平方米；无新住宅用地成交。上海本周有3块新的住宅用地推出，分别位于奉贤区南桥镇新建西路北侧、化工小区西侧地块，市工业区综合开发区横泾港东侧、航南公路南侧区域地块，市工业区综合开发区航南公路南侧、环城东路以西、陈桥路东侧区域地块，土地面积共12.78万平方米。5月7日，亿城股份公告，以5.95亿元竞得位于北京市海淀区北五环外，中关村软件园内的

6、一块土地。土地面积为4.31万平方米，建筑面积约8.26万平方米。距离亿城股份的西山华府项目约2公里。随着商品房市场的明显回暖，开发商对后市看好的信心逐渐坚定，拿地的考虑再获提起，毕竟土地才是房地产业最重要的生产资料。09年4月底金地集团时隔一年多后，再次出手在上海拿地，这是全国性大公司在代表性的大城市具有象征意义的一次拿地，标志着开发商已开始准备增加储备，以备行业新一轮的发展。我们始终认为，土地储备目前仍然是衡量一个房地产公司最重要的指标，我们看重的不仅仅是土地储备的多少，更重要的在于其未来的盈利能力，也就是由其地段、体

7、量、配套、规划等决定的该土地储备内在的价值品质。诚信源于独立，专业创造价值请阅读最后一页重要免责申明行业研究/短评重点跟踪城市成交情况1、环渤海地区：北京自4月20日以来，北京已经连续3周出现成交套数环比下降的情况。本周日均成交商品住宅458套（剔除两限房和经济适用房），周环比下降5.18%，降幅扩大1.59个百分点。截止5月11日，可售期房（住宅）87599套，未签约现房（住宅）37401套。如果按照本周的日均成交速度计算，消化掉这些房屋需要近39周。图表1北京连续13周新建商品住宅的日均成交量情况及2009年以来的日均

8、成交量情况1000700900600800500700400600500300400200300100200010018511926.69196.2100..2..4..2.2.112-3.43-445--5-3.177-4.---84-1.0027-511-2.20-34.2.5.2.23.3.2.1