观澜中航城街铺业态规划方案

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1、观澜中航城街铺业态规划方案业态规划的核心目的核心目的:指导本项目街铺规划设计，有效引导客户的购买/经营行为，最终实现功能组合最优化和商业价值最大化，同时对本项目住宅价值提供有力支撑。总思路确定新商圈功能定位确定本项目商业定位提出目前商业规划方案的调整建议观澜新商圈界定确定本项目业态规划（配比及布局）类比商圈业态调研分析类比商圈、新商圈的业态配比结构调研及其合理度分析本项目商业规划特点分析商业规划设计新趋向新商圈现有商业调研观澜老中心区商圈调研分析观澜商业地产市场整体分析1、观澜镇宏观经济发展、城市化进程、政府政策导向等方面给观澜商业带来了极大的发展机会。2、观澜镇目前商业环境不成熟

2、，消费潜力尚未得到充分挖掘，中、高档消费存在空白点。5、观澜商业地产处于起步阶段，目前主要竞争来自于相邻的龙华片区，而观澜本地尚未有对本项目构成竞争威胁的项目。4、观澜本地消费者对发展本土商业寄予希望，对于能够满足一次性购物需求的商业业态有较强的需求。观澜新商圈界定观澜商业地产市场整体分析3、随着观澜调整经济结构、促进产业升级，将进一步吸引高素质、高收入的员工加入，总体消费需求将不断上升。1、零售类：a.服饰：服装、饰品、鞋类、眼镜、化妆品、运动用品、儿童用品等；b.家居用品/日用品：家电、家私、家居饰品、电脑、手机、文具、食品、日杂等；2、餐饮类：中餐、西餐及各类快餐；3、休闲娱

3、乐类：咖啡厅、酒吧、茶吧、休闲中心、娱乐中心、健身房、影剧院等；4、服务类：美容、美发、摄影、邮电、银行、文印、通讯服务、汽车美容等；5、文化类：图书、音像、书画、陶艺等；6、医疗保健类：医药、诊所、保健器材等；7、生产用品类：建材、装饰材料、机械、五金等。观澜新商圈界定观澜老中心区商圈调研分析1、按照以下业态分类方法对观澜老中心区商圈进行调研分析（后面对其它类比商圈的调研同样按此分类方法进行）：观澜新商圈界定观澜老中心区商圈调研分析2、核心主力店经营品种不齐全，经营档次以中、低档为主，客户以中、低收入者为主。1、人流量较大，整体经营状况良好。3、街铺经营品种以低档为主，服饰、家居

4、用品/日用品和餐饮类业态面积比例较高，客户以中、低收入者为主。4、观澜消费者的中、高档消费通常在龙华和市内完成，尤其是对于服饰类和休闲娱乐类业态的消费。5、观澜消费者和投资者对新镇政府区域未来的商业发展前景抱有较大的期望。观澜新商圈界定观澜老中心区商圈调研分析2、观澜老中心区商圈调研分析：观澜新商圈界定观澜商业地产分析结论根据以上两方面的调研结论可以看出：观澜老中心区商圈的业态结构及经营品种已经不能完全满足消费者日益提高的生活需求，市场期待一个能够补充和提升现有商业水平的新商圈出现。无论是观澜的城市化进程还是消费者需求的提高，都为新商圈的形成做好了铺垫。现有商圈规划商圈目前观澜镇仅

5、存在以国惠康、民乐福为核心的老中心区商圈本项目位于观澜新的政治、文化、商业中心，很有潜力发展成一个全新的商圈，与老中心区商圈遥相呼应，并处于观澜镇同一发展轴线上。观澜新商圈界定新商圈地理位置界定核心消费层：以到达本项目的步行时间在30分钟以内为半径，能够带来60-70%商业营业额的消费层。次要消费层：以到达本项目的车行时间在30分钟以内为半径，能够带来约20%商业营业额的消费层。边缘消费层：以周边镇、深圳市区以及高尔夫休闲观光客为主，能够带来约10%商业营业额的消费层。观澜新商圈界定新商圈消费层定义主力消费群：1、主要居住在观澜镇区；2、中、高收入水平，消费能力较强；3、以公务员、

6、企业高级管理人员及生意人为主；4、经常性消费，每周可能来消费2-3次。次消费群：1、居住在周边龙华、龙岗、东莞等次辐射地带；2、消费能力强；3、间断性消费，可能1个月来2-3次；4、深圳市区及高尔夫休闲观光客是本项目能够争取到的潜在消费群体。核心消费层次要消费层边缘消费层观澜新商圈界定新商圈各消费层图示新商区功能定位类比商圈调研1、类比商圈选择：以区位相近，消费特征相近，商业组合形态相近为原则，选择观澜老中心区商圈、龙华天虹商圈、龙华佳华市场商圈作为新商圈功能定位的类比对象：新商区功能定位类比商圈调研新商区功能定位类比商圈调研新商区功能定位类比商圈调研新商区功能定位类比商圈调研新商

7、区功能定位类比商圈调研新商区功能定位类比商圈调研各商圈业态调研汇总表商　圈主力店街铺商圈功能描述零售类零售类餐饮类休闲娱乐类服务类文化类医疗保健类生产用品类服饰家居用品/日用品观澜老中心区商圈街铺民乐福购物中心、国惠康百货48%25%12%6%1%4%4%以购物机能为主，餐饮、休闲娱乐机能为辅，融合少量服务、文化、保健、生产支持机能28%20%龙华天虹商圈街铺天虹百货、金鹏百货48%18%14%6%0%7%7%以购物机能为主，餐饮、休闲娱乐为辅，融合少量服务、保健、生