物业开发与经营

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1、第十五章物业开发与经营内容摘要在人类社会经济活动进入向城市形式集约化发展的21世纪，随着世界经济的发展、社会的进步和人口的增加，人们对物业的需求日益增长，物业行业在社会经济生活中的地位日益突出。物业已逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分，直接影响着社会的消费、就业、金融、投资、信贷、保险和众多相关产业的发展。本章主要介绍物业开发、物业经营、物业管理、我国物业行业及物业开发企业等方面的基本知识，为以后的更深入学习奠定一个知识平台。学习目标通过本章的学习，使学生在理论知识方面能够了解物业开发、物业经营、物业管理、

2、物业开发企业的概念；了解物业经营方式、经营环境、经营风险、经营目标和物业企业人员及组织；了解我国物业行业的发展现状及其发展趋势；了解新经济时代物业企业的特点；熟悉物业企业的战略选择和新经济时代物业企业的核心竞争力形成等方面的基本知识；熟悉物业开发、经营与管理的特点和内容；掌握物业开发流程。在技能方面能够收集当地物业行业信息，编写本地区物业企业概况报告；能够对照物业开发项目说出开发流程和管理特点；能够分析物业开发企业的经营内容和管理特点。第一节物业开发物业开发是具有广泛社会意义的特殊经济活动，是一项独具魅力的事业。

3、物业开发是具有广泛社会意义的特殊经济活动。物业作为一种特殊的商品，最重要的一个特性是其具有位置的固定性，包括不可移动性、地区性、个别性，也称为垄断性。物业还具有经济寿命的可延续性，即保值增值性。一、物业开发概述1.物业开发的概念物业开发是指由具有开发资质的物业开发企业，对物业项目进行投资、建设和管理，通过对多种资源的组合使用使之改变用途或使用性质，为人类提供居住空间，改变人居环境，从而获得社会和经济效益的经济活动。这里所述的多种资源包括土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸

4、方面。一、物业开发概述2.物业开发理念物业开发理念决定项目开发的成败，当前物业开发理念要体现人文关怀。换句话说，项目的成功与否，不仅仅要看建筑的外立面、园林等外在的东西，关键是对项目所传达的文化的理解，这就是所谓的“功夫在诗外”。一、物业开发概述3.物业开发的任务物业开发的任务主要包括以下8项。①发现市场可能的机会。②对项目地址的选择和勘查。③项目融资。④项目设计。⑤建设招标。⑥建设监理招标。⑦建设管理监督。⑧物业产品交易。一、物业开发概述4.物业开发的类型按不同的划分标准，物业开发有不同的分类，见表1-1。表1

5、-1　物业开发类型1按开发的对象和阶段划分土地开发、房屋建设2按开发的区域性质划分新城区开发、旧城区开发3按开发的规模和复杂程度划分单项开发、小区开发、成片集中开发一、物业开发概述（1）按开发的对象和阶段划分可分为土地开发和房屋建设两类。①土地开发。土地开发就是将原有的土地改变成能适合新需要的土地的开发活动，也就是通常说的“七通一平”，“一平”是指平整土地，“七通”是指通给水、通排水、通热、通气、通电力、通电信和通公路。②房屋建设。房屋建设就是在一定的土地上建设各种房屋，以满足人们生产、生活需要的物业项目的开发活

6、动。（2）按开发的区域性质划分可分为新城区开发和旧城区开发两类。①新城区开发。②旧城区开发。一、物业开发概述（3）按开发的规模和复杂程度来划分可分为单项开发、小区开发和成片集中开发3类。①单项开发。是指功能单一、配套设施简单的物业项目的开发，如单体办公楼的开发。②小区开发。是对一个基础设施和配套项目齐全的完整的居住小区的综合开发。③成片集中开发。二、物业开发的特点1.综合性2.长期性3.时序性4.地域性5.风险性二、物业开发的特点1.综合性①综合性是物业开发的内在要求。②综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及

7、项目操作的复杂性。③物业开发的综合性还体现在其作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。二、物业开发的特点2.长期性物业开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品，整个过程往往需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要2-3年，规模稍大的综合性项目需要4-5年，而一些成片开发的大型项目需要的时间则更长。3.时序性尽管物业开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从实务上来讲，具有很强的操作程序性。4.地域性物业不可移动，物业的使用、价值和市场等带有强烈的地域

8、特征，并且使物业开发投资更为地域所限制。二、物业开发的特点5.风险性物业开发的风险性表现为以下3个方面。①筹集资金的风险。②市场竞争的风险。③受形势和政策影响的风险。三、物业开发的主要参与者三、物业开发的主要参与者见表1-2，有8个方面：1.物业开发商开发商是物业开发的主角，在开发的全过程中都有开发商的参与。2.政府土地、规划、建设等相关机构物业开发以宏观为主，物业项目开