物业管理--开发企业与物业责任

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1、前期物业管理中房地产开发企业的责任《中华人民共和国建筑法》及《临汾市前期物业管理责任规定》对房地产开发企业在前期物业管理小的责任和义务作了明确的规定，现摘抄部分内容以作参考。《中华人民共和国建筑法》第六I•条建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得

2、交付使用。第六十二条建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋而防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项冃；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内止常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。第六十三条任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。《临汾市前期物业管理责任规定》第十九条办理物业管理移交手续时，开发建设单位应当向业主委员会及供水、供电、供热等相关单位提交卜•列相关资料。并办理物业及

3、相关资料手续。竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；供水、供电、供热等设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其它资料。第二十条前期物业管理中所出现的孑盾和问题，由开发建设单位负责协调处理，并承担相关费用。属工程质量问题的，依照质量保修办法执行。未通过小区竣工综合验收并取得《住宅小区竣工验收备案证书》之前，一般不得使用小区专项维修资金。物业接管验收标准作业规程一、目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。二、适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。三、职责

4、（一）公司总经理负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。（二）接管小组组长负责接管验收的工作质量。（三）接管验收小组具体负责依据木规程进行物业的接管验收工作。四、程序要点（一）接管验收的准备工作1.新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及吋组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基木合格，满足业主的质量要求。2.成立物业接管小组：（1）在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干•组成物业接管小组:(2)接管验收小组应当曲公司以下部门人员组成：①公司执行部抽调档案管理文员负责接管物业的

5、产权、工程、设备资料的验收移交工作：②管理处公共事务部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；③管理处机屯维修部抽调业务骨干具体负责房屋木体、公共设施和机电设备的验收移交工作。1.接管验收前的准备：接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：(1)与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；(2)派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；(3)提前参与开发准则中请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；(4)准备好接管验收记录农格：①《房屋木体接管验收表》：②《公共配套设施接管验收表》：③《机屯设备接管验收衣:④《

6、接管验收问题整改表》。(二)接管验收的工作程序1・总经理下达接管验收指令。2.公司组建接管验收小组。3・作好接管验收准备。2.进行资料验收移交。3.验收是杏合格。(1)是否要求正确、真实补齐资料；(1)是否进行硬件设施、设备验收。1.是否合格(1)是否要求开发商限吋整改：(2)是否记录归档。(二)资料的接管验收。开发商委托物业管理吋需向物业管理公司移交相关资1•物业产权资料:(1)项目开发批准报告；(2)规划许可证;(3)投资许可证;(4)土地使用合同；(5)建筑开工许可证；(6)用地红线图。2.综合竣工验收资料：——竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备

7、、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；(1)建设工程竣工验收证书；(2)公共配套设施综合验收合格书；(3)供水合同；(4)供电协议书、许可证；(5)供气协议书、许可证；(6)有线电视合格证；(7)通信设施合格证；(8)电梯准用证。3.施工设计资料：(1)地质报告书；(2)全套设计图纸:(1)图纸会审通知单：(2)设计变更通知单:(3)工程预决算报告书：(4)重耍的施工会议纪要：(5)隐蔽工程验收记录：(6)沉降观测记录:(7)其他可能会影响将来管理的原始记录。2.机电设备资料:(1)机电设备岀厂合格证：