月青岛开发区房地产市场调查报告

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1、09年11月青岛开发区市场调查各板块房地产市场环境分析开发区房地产市场概况区域市场分析开发区整体市场环境简析各板块市场综合分析代表个案分析总体市场分析整体市场分析板块市场分析——开发区整体房地产市场总述西海岸开发，大港口、大工业、大炼油等项目为开发区经济增长提供十足动力，区域优势与海景资源等卖点，推动开发区房地产行业持续快速发展；受全球金融危机的影响，开发区的房地产市场在08年也一度受挫，随着国内经济形势的回暖复苏，开发区房地产开发形势企稳向好，呈快速发展趋势；板块分区明显，基本形成唐岛湾、薛家岛、保税区、辛安四大主要板块，板块房价区间在8500-4

2、500元/㎡之间，各板块价格差异基本保持在1000元/㎡左右；产品形态供应目前以高层住宅为主，楼盘品质普遍提高；城市移民与产业移民促成开发区以外地客户置业成为主流的现象；整体开发体量大，热点区域相对集中，08年主要集中唐岛湾、长江路区域，09年的开发热点转向薛家岛区域，形成了安子片区、石雀滩片区、金沙滩片区、南北庄片区，本项目所在安子片区竞争尤其激烈。地产开发投资整体呈快速增长态势，办公楼投资下降截至8月底，全区房地产累计完成投资29亿元，同比增长59.1%，增速较上年同期提高31.3个百分点。住宅投资完成21.1亿元，同比增长70.7%，增速高于全

3、区房地产投资11.6个百分点，占全区房地产投资的72.8%；办公楼完成投资1.3亿元，同比下降39.3%；商业营业用房完成投资2.6亿元，增长15.4%；其他房屋完成投资4亿元，增长173.5%。施工规模增速大幅上升今年1－7月份开发区施工面积达到521万平方米，同比增长93.2%，增幅比去年同期提高80.8个百分点。其中，商品住宅施工面积357.8万平方米，同比增长75.3%，比去年同期提高52.4个百分点，占整个施工面积总量的68.7%；办公楼施工面积49.7万平方米，同比增长67.1%。——房地产开发与市场现状商品房期房销售量增势强劲，销量居青

4、岛前列截至8月底，全区商品房销售面积达到72.7万平方米，同比增长25.2%，其中期房销售面积为52.5万平方米，占商品房销售总量的72.2%，同比增长109%。住宅期房销售面积达49.5万平方米，占住宅销售总面积的73.1%，同比增长127.2%，全区商品房在期房销售强劲的拉动下，增长态势明显。竣工，新开工面积增速较快开发区房地产开发项目进入了一个集中竣工期，全区各类房屋累计竣工45.4万平方米，同比增长163.6%，商品房供应充足。同时，因开发区出台的部分利好政策影响，全区新项目扎堆开工，截至7月份各类新开工面积达到177.3万平方米，同比增长1

5、34.6%，占青岛市房地产项目新开工面积的26.3%。其中，住宅新开工面积129.8万平方米，同比增长112.6%；办公楼7.5万平方米，增长131.8%；商业营业用房12.8万平方米，增长441.6%；其他用房27.2万平方米，增长204.9%。【以上数据来源于统计局月报】全国经济回暖、政策利好支持，促使楼市繁荣任何一个楼市参与者都希望房地产业能够健康发展，楼市经过寒冬，都期待得到理性回归，包括全国经济回暖、政策上的利好等各种力量都为楼市回暖创造了精神动力和智力支持。——房地产市场回暖分析购房者刚性需求集中释放，楼市反弹08年由于大部分有刚性需求的

6、购房者处于观望状态，积累了大量的刚性需求，而这些需求在09年楼市大翻转的情况下，许多有购买能力又的确有购房需求的人担心房价继续上涨，都选择了入市购房。这一行为也必然会带动一些观望的购房者恐慌情绪，从而形成循环式的效应。金融危机引发通涨恐慌，反向刺激保值置业需求由于金融危机引发通胀预期，房产自然是最能保值增值的产品，纷纷入市抢盘。特别是中国房地产之于其他国家相对稳定，因此也吸引了一些外资的介入，一定程度上是属于透支消费，对后期房市存在不利影响。青岛开发区外来人口的买房比例大大增加首先因为开发区城市定位与经济基础，房地产市场的发展潜力较大；其次，开发区还

7、具有气候、环境和景观资源的等有利条件，也促使大量的外来人口选择开发区置业，据估算，近期开发区70%的房子被外地人购买。房价走高，刺激投资需求增加跨海大桥、海底隧道等利好；楼市迅速反弹带来的短期的供需失衡；楼市回暖，开发商收益预期提高；土地价格上涨等因素的相互作用，导致开发区房价快速上涨，刺激投资、投机购房需求增加。通过以上分析显示：开发区房地产的繁荣是在特定情况下的市场发映，积攒消费、透支消费两种现象导致了目前销量的快速增长。随着开发量的大幅增长，项目竞争会越发激烈，同时，上述推动销售的两种因素也将会有所减弱，因此，后期房地产市场的销售速率会有一定程

8、度的下降。各板块房地产市场环境分析开发区房地产市场概况区域市场分析开发区整体市场环境简析各板块市场综合分析代