世达广场操盘思路探讨

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1、烟台·牟平“世达广场”项目操盘思路探讨成都蜂动力房地产营销代理有限公司贰零壹贰年十二月前言：经过《项目市场调研及发展策划报告》的前期探讨，本案项目目前已进入实质性操盘策略探讨阶段；本次以《市调报告及发展策划报告》以及已确定的项目规划设计方案为基础，着重对项目整体操作思路进行探讨，为项目即将开展的营销及推广工作指明方向。1第一章、项目操盘战略探讨第二章、项目操盘战术体系探讨第三章、项目操盘战术实施探讨第四章、项目操盘战术执行建议【目录】2第一章、项目操盘战略探讨3一、项目解读：占地规模：总占地面积约460亩；总建筑面：本案总建面积超91万方，其中住宅

2、47万方、商业约16万方，并配建有幼儿园、医院、写字楼、酒店、政务办公中心、地下车库等多种公共配套；总户数（住宅）：5534户，除拆迁返还418户外，剩余可售商品房户数为5116户；容积率：2.27，在区域市场同建筑类型的物业比较中，具有一定的低密度优势，但容积率高于区域市场部分多层楼盘；车位配比：项目总车位规划数量为7410个，其中住宅地块内的车位数量为6187个，高于住宅户数；1.1、项目规划经济技术指标解读：从规划指标数据解读中可以看出，本案在区域市场具有较大的规模优势，仅小于龙湖菩提湾、慢城宁海、烟台国际社区等少数特大规模楼盘；同时结合市场

3、大环境、区域的竞争环境及在售楼盘销售速度来看，规模大可售房源多（5116户），也将面临着较长的销售周期可能，对项目现金流支撑强度要求较高；那么首期入市能否形成快速销售格局，以及奠定良好的市场口碑，将是全案顺利销售基础。41.2、项目产品解读：建筑形态：项目整体建筑由下沉式广场、步行街、集中商业、临街裙楼商业、公共配套、多层住宅、小高层及高层电梯住宅等多种物业形态组成，建筑层数从2F到30F，具有丰富的建筑搭配及空间感受。建筑风格：项目整体建筑风格采用现代简约风格，住宅部分建筑立面简约精致，色调搭配清新自然，符合现代都市人群的审美需求。建筑布局：项目

4、整体建筑以南北朝向为主，通过减少单元之间的连接，最大化的形成点式布局，使整个社区内的通风采光效果更佳，并将区域客群喜好的“打头”位置比例最大化。户型空间：项目户型设计遵循总价控制原则，在相对精简的空间范围内实现现代都市人居的舒适生活尺度，以80-100m2为主力户型区间，配以较大比例的赠送空间及可变空间，符合区域市场主流客群需求，并具有一定的性价比优势。5二、项目营销SOWT分析：优势规模优势：从占地面积及总建筑面积来看，本案在区域市场具备较大的规模优势，并具备独立发展及带动区位属性升级的契机；配套优势：项目临近即将运营的太平洋广场，且自身规划有大

5、体量集中商业及临街裙楼商业，以及酒店、幼儿园、医院等配套设施，具体较高的商业配套档次及完善的生活配套。建筑优势：项目现代简约的建筑风格在区域市场具有一定的差异性，同时点式布局、南北朝向、打头户型、面积控制、赠送空间等建筑特征，在区域市场具有较高的认可度及性价比优势；劣势区位认知劣势：项目所在区位属城中村改装区域，区位现状的客群心理认知价值偏低，其中距离2公里左右的太平洋广场的运营，以及牟平二环路、烟台绕城高速等规划道路的实施，将在一定程度上决定本案区位未来增值空间；品牌劣势：本案作为新成立开发企业，在企业品牌认知上处于劣势，面临一定的客群心理抗性。

6、环境劣势：即使项目进行拆迁改造后，周边仍有大量老旧民房（上武宁村）及小型厂房，大环境品质较低的现状短期内难以改变，不利于本案对高品质居住环境的塑造；交通劣势：地块周边已通达的公共交通体系尚不完善；对依赖公共交通出行的客群来说，具有一定的抗性；未来随着牟平二环路的开通，预计公共交通体系将得到较大改善。6机会城市规划机会：六区融合、烟台向东，以及牟平定位为烟台的商业居住区，将快速带动牟平城市经济及房地产行业的发展；环境改变机会：牟平旧城改造力度较大，随周边村镇改造逐步推进，新的城市住区有望形成。产品供应机会：本案产品相对区域市场已有供应，具有较大的创新

7、性及差异性，且符合主力客群的购房需求，通过适度的营销传递，较容易取得市场认可；目标客群资源机会：周边中小企业园区、生态物流园区规划，将带来大量企业职员，产生就近购房的置业需求；威胁房地产宏观政策威胁：从当前动向来看，国家房地产宏观调控政策仍将延续趋紧态势，未来房地产市场仍具有受政策影响难以完全释放的不利因素；市场供应威胁：牟平已供应土地及存量商品房较多，区域房地产市场竞争环境仍将保持较为激烈的趋势；71、现有”较偏、较远“的区位认知，将成为项目顺利营销的最大障碍！虽然项目所在区位距离牟平较成熟的生活片区仅2公里左右，但由于所在区位周边近几年均无成规

8、模的楼盘开发，以及所在区域现状为成片成规模的城中村形象，故在区域市场购房客群的心理认知中，对本案所在区域为“较偏较远”的印