EOD总部港操盘思路

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1、EOD总部港操盘思路中龙新创营销策划有限公司EOD项目D区开发目标可销售套数：45计划实现销售均价：1.1万元；计划推广费用3％计746万元；销售管理费用计划为整体推广费用的1％；按月度平均销售2-3套销售周期约为2年；项目外部影响因素——天津商务办公市场现状与前景城市中心区写字楼市场现状截至2009年上半年底，天津市优质写字楼市场存量为533,350平方米，整体空置率为15.71%。天津写字楼市场中，优质写字楼的客户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。大部分客户的面积

2、需求在300平方米以下，以150平方米以下最多。截至2008年年底，共有128家世界500强企业进驻天津。电子、汽车、化工、冶金、生物科技、医药、新能源和环境保护等行业的蓬勃发展，使天津逐渐成为中国北方的制造业中心。但是，到目前为止，这些制造企业只是推动了天津工业物业的发展，但还未能推动写字楼物业市场升级发展。以罗马花园为代表的市中心住宅项目及以恒华大厦为代表的中低档写字楼项目虽然硬件配套及软件服务均相对较差，但由于其较低的租金及售价同样受到中小成长企业及投资客的青睐。项目外部影响因素——天津商务办公市场现状与前景

3、城市中心区写字楼市场现状写字楼供应量平稳新增供应3万-7万平/年项目外部影响因素——天津商务办公市场现状与前景城市中心区写字楼市场展望——需求与供给同时放量，机会与风险并存目前在建的写字楼项目共19座，预计新增供给将达112万平方米，是目前市场总存量的两倍。加上已规划尚未开建的项目，预计未来十年内平均每年将会有3-4个写字楼物业项目竣工入市，给市场带来每年20万平米左右的写字楼空间。目前天津写字楼市场项目周边商务氛围较淡，未来更多物业项目的竣工和综合商业项目的引导将有望催生形成更加成熟的写字楼子市场，也可能引发目前

4、商业地产市场格局的转变。市场的巨大供应在短时期内将会带来空置率的上升，同时对租金水平产生较大压力。在未来10年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的工业中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。市区写字楼持续放量，为后期别墅类商务办公项目的销售造成较大冲击项目名称总建面M2地性容积率产品类型面积区间上市时间定位海泰创新基地12.5万工业用地1.83别墅、写字楼A区双拼：730平米；独栋：1320平米；B区写

5、字楼：70~800平米；C区写字楼100~1500平米2008-7天津首个商务花园，企业办公。滨海国际企业大道60万工业用地2.6企业独栋1000~4000平米2010-5产业CBD高端商务办公物业渤龙湖总部基地44万工业/商业0.7~1.5企业独栋1期：8000~10002期：1500~30003期：4000~50002010-8总部经济天保滨海空港国际企业总部30万商业用地1.5企业独栋10000平米左右2010年高端总部经济矽谷港湾43万商业用地0.82联排、独栋270~310平米2009-3集居住、商务、餐

6、饮、娱乐、会展、软件产业经济多功能的城市综合体.卓达三溪塘16.5万商业用地0.4独栋270~600平米2010-1文化艺术产业创业基地泰达岭上林里24万旅游商业0.28独栋206~493平米2007-12森林独栋庭院美墅项目外部影响因素——天津竞争项目独栋别墅类商务办公项目天津市独栋别墅类商务办公项目总建筑面积在300万平米左右，后期竞争压力较大项目外部影响因素——空港发展现状及前景区域内商务产品供给状况项目名称目前售价产品类型装修情况总占地面积建筑面积容积率备注金融中心960011层框架小高层毛坯3．685万平

7、11．75万3.2租售，目前余房销售远洋新干线独栋16000；联排15000三层独栋三层联排毛坯21．48万平45万平2销售速度较慢空港国际中心写字楼：办公8300；商业16000；商铺：一层14500二层1150011层；小高层全装修15650平方6．8万平3.5销售速度较慢空港国际贸易中心810011层；小高层公共部分精装修5070平米6万平12余房销售皇冠国际广场1260011层；小高层精装修3.8万平米15．13万平3.2余房销售日月湾国际总部港不祥综合性社区不详12.9万平米120万平米9.3未开盘销

8、售现阶段区域内在售项目多以综合体为主，在售项目体量均不大，除皇冠国际广场与空港国际中心项目商业部分基本售罄外，其余项目均在销售中。同质化产品、同质化客群、同质化定位海泰创新基地规模：12.5万定位：企业总部、创新研发直线距离：约24公里开发时间：2008-7天保滨海空港国际企业总部规模：30万定位：企业总部直线距离：约3公里开发时间：2010年渤龙湖总部经济