西山美地-东科地产项目企划沟通

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1、房子的价值在于居住，只有与人发生关系，房子才有灵魂，——一种在物质属性背后的兴奋理由，如：价值、收藏、历史、文化等。所以我们渲染一种独特的居住/生活体验，即与楼盘有关的居住文化。西山美地东科地产项目企划沟通本案研讨话题:1、东科西山美地的产品价值及市场策略定位2、根据核心定位进行的市场整合推广为此，我们作了深入的研究.市场决定出路，消费决定市场。营销中最根本的问题市场的声音:一般在供需矛盾很大的时候，房地产产品只能停留在量的满足上，而永川目前已渡过这个阶段的边缘，正向质的方向发展，市场上好的产品还存在大面积缺位。一个观点：市场是饱合的，但产品是不断发展的，是永远缺位的。消费者印象:中产消费阶层

2、日益庞大，他们正在成为社会的主流，占有着经济权力资源，高质量的社会关系资源、知识资源等，这一群体的价值观和生活方式对整个社会起着一种引领作用。一种印象：中产阶层的进一步市场细分:心理消费能力强，对审美要求高,在产品之上,购买认同。产品的革命:“革命”不是暴力颠覆型的，而是从规划、园林、建筑、户型、配置等各方面系统化的产品提升。一份认知：不同的地段、不同的环境、不同的时机可以创造，不同的产品。第一部分：传播定位一、东科西山美地是什么？项目产品定位:坡地建筑+西班牙风情+花园洋房项目总体初步定位：西班牙建筑精粹与棠城文化和谐共生的光辉典范。住宅---以80-120平米户型为主(最具购买价值的高品质

3、住宅)建筑风格定位:坡地建筑+西班牙风情建筑形态定位：花园洋房+部分联排别墅.项目SWOT分析>Strength（优势）>①丰富的自然景观:桃花山公园、桃花山、丰富的地下水，原生态的植皮，城市近郊的世外桃源；②西班牙风情花园洋房，坡地建筑，依山而建，异域风情,别具一格；在永川建筑风格特点突出;③一梯二户的板式结构，通风采光极佳,户户有景，户户有露台;④底楼有私家花园，屋楼有屋顶花园，标准层有露台，充分利用和展示了花园洋房“院、错、退、落”的建筑特点;⑤户型多功能性,结构多样化,主卧室、客厅、次卧室书房和多功能房（可作为健身房、棋牌室、保姆房），满足不同的需求;⑥东科实业良好的企业品牌.①项目周

4、边大环境较差,区域整体环境对本项目定位高尚小区的形象与档次影响较大。②拆迁户，农村人口、城市低收入人群，人口的素质普遍不高，在本区域占绝对比例，周边居住人口素质不高对本项目有一定影响；③交通不够方便,本项目的交通道路状况不理想，无公交车到达本项目;④项目周边如餐饮、大型超市、菜市场等还不够完善，周边的生活配套设施还有所欠缺.项目SWOT分析>Weakness（劣势）>①本案是该区域的第一个开发项目，第一个高端产品，是机会也是风险；②荫山路的改建，将击活本区域周边地块，提升周边地块价值，进而改变整个区域的市场形象，将为本项目的发展提供契机；③永川高端人群的不断成长，为高端物业的开发提供市场机会;

5、④永川高端楼盘，还有很大的市场空间，项目有较好市场基础。◎整体市场呈发展状态，精细化、个性化、分众型成为竞争焦点。项目SWOT分析>Opportunity（机会）>◎永川花园洋房将大量出现，对本项目构成了一定威胁；区域内竞争楼盘较大,造成客户分流问题严重◎开发区的快速成长，对购房者的吸引越来越大，对本项目构成威胁；◎项目市场形象的树立需要较长的过程.◎高端消费人群对本区域高端产品的认可方面存在一定风险性，合理有效的引导是关键。项目SWOT分析>Threat（威胁）>一种方向唤醒一个时代换代式住宅、本土化社区一个高度引领一方土地气质个性化、文化延伸性1、我们把项目与地域认同进行人文精神的关联（外

6、）：项目个性必须解决3组竞争关系：目标：建立项目对于地域的独特个性，引发人们的关注度和认同感。高档楼盘与低端楼盘的竞争关系要点：换代式、高端品质、身份认同项目与其他区域的竞争关系要点：本土化、区域远景、高端人群重点楼盘之间的竞争关系要点：差异性、产品创新、生活格调项目营造项目形象品牌个性客观生活对城市与家园的需求：社会交际、生态健康、诗意栖居主观行为与社区形象的契合：情景化、舒适性、身份感2、我们把产品与购买行为进行人文精神的关联（内）：项目营造目标：通过项目西班牙风情与坡地建筑的融合诉求形成市场差异化，完成规划意义上的推广概念。保持长期竞争的独特性：西班牙风情：从建筑意象挖掘建筑与居住理想的

7、关系，再进一步上升至目标客户的心理层面：随着职业生涯发展至一定高度，对于居住的更高需求。以生活、建筑、人的需求三者之间的关系为原点进行推广。产品利益+产品联想=品牌个性独特个性迫切的市场竞争项目营造创新的开发理念广告策动鲜明的传播主题结论：基于市场地位与开发理念的独特传播主题，才能提升产品巨大附加值和超级卖点，并创建维护独特个性的指标性。品牌个性3、我们把生产与营销推广进行人文精神的关联：西班牙建