经纬2010年佛山金地九珑璧二期·棠玺逆市营销推广方案

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1、【君华·又一城】五、六期组团招标策划书2009年8月广州经纬房产咨询有限公司金地九珑璧二期·棠玺逆市营销推广方案www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：10535278791本案目录Ⅰ、首批推货总结……………………P3Ⅱ、市场环境分析………………………P7Ⅲ、二批推货及推广建议…………………P20Ⅳ、客户群剖析…………………………P24Ⅴ、营销推广攻略………………………P322首批推货总结3首批推货回顾分析4.30.棠玺组团1、2座145-173㎡，共48套产

2、品惊艳亮相◆原客户对项目关注度较高，新政重压之下导致市场急剧变化，客户观望情绪浓厚；◆4.29.晚城市鸿业花园及4.30.上午怡翠宏景以低价抢先登场，导致部分客户流失，部分客户产生“楼价会跌”的心理影响；◆开盘当晚成交7套，后续成交6套，至今共成交13套，成交均价10469元/方，成交金额2128万元；◆1、2座为我盘树立了坚挺的价格形象，与项目的品质相一致，为今后推货作了价格铺垫。4推广分析由于产品链宽、客户层面广，推广上只能主打项目及组团形象，缺少产品卖点及产品客户群细分。5总结……从失败中快速醒觉并吸取教训

3、，才能成为最后强者！6市场环境分析7市场竞争环境——雅居乐花园95009800空中1号心湖湾畔2心湖湾畔1领峰1200010000区域项目目前在售楼栋户型面积已推货量目前余货推售消化率禅城佛山雅居乐花园亚艺新地2房、3房85-109㎡297套61套80.5%心湖湾畔2期4房228-252㎡104套39套62.5%空中一号5房369-396㎡52套3套94.2%领峰4房228-242㎡104套2套98%占地面积:27.6万㎡容积率:1.8总建面积:48万㎡绿化率:36%总户数:1526开盘时间:2007年10月1日

4、亚艺新地8500-92008推售节奏1月份亚艺新地新货上市，刺激项目成交量上升，其产品为小户型产品，价格与较早前推出的大平层产品价格存在一定的拉差。2月份受到传统销售淡季的冲击，成交量急剧下降，价格则不受影响，持续走稳。3月份市场迎来销售的小阳春行情，成交量重回高点，顺利走出淡季因素的影响，同步推出单价较高的大平层产品，但销售情况欠佳，价格依然维持不变。4月份，上半月持续3月份成交的火爆态势，下半月由于受到新政及周边供应增大的影响，成交停滞不前。从2010年1月开始雅居乐成交价格下降12%后，就一路走稳；佛山雅居

5、乐花园心湖湾畔2组团价格保持坚挺，均价在10000元/㎡；95-109㎡单位价格有所回调，低层单位回调至“8”字头。市场竞争环境——雅居乐花园9市场竞争环境——中海文华熙岸区域项目目前在售楼栋户型面积已推货量目前余货推售消化率禅城中海文华熙岸8座2房85-89㎡196套91套54%7座3房87-111㎡116套36套69%6座4房209-213㎡32套11套66%占地面积:19万㎡容积率:＜2.0总建面积:30万㎡绿化率:41%总户数:约1100套开盘时间:2008年2月6座7座85001100010000-11

6、0008座10推售节奏1月中上旬以销售余货为主，成交量平缓，价格有所下降；2月份由于上月29日推出一半8座小户型，由于是小户型产品，与价格有所下降，吸引到大量刚需客户与投资客户，以此拉升了2月的成交量；3月份由于传统旺季，上旬推出另一半8座单位，由于该产品总价较低与项目市场现象佳，销售情况延续良好态势；由于前期产品销售良好，到中旬加推7座单位，开卖前内部消化3成单位，由于总价较低，户型较为迎合市场需要，迎来收官前的小阳春4月份，总价低产品被市场消化完毕，高价产品超出市场客户心理价位，加上新政影响，以致成交有所下滑

7、。12月到1月份以销售余货为主，成交量有所下降，加上销售产品有所不同，价格拉差较大；2月到3月出现大批量的推货，填补空缺，加上2、3月是传统旺季，又创造一个小阳春。市场竞争环境——中海文华熙岸11市场竞争环境——怡翠宏璟特征：中心园景单位面积：132㎡、134㎡均价：9000-9500元/㎡特征：南向路景单位面积：90㎡均价：8700元/㎡特征：园景单位面积：90㎡均价：9000元/㎡特征：南向路景单位面积：90㎡均价：8700元/㎡特征：路景单位面积：90㎡均价：8700元/㎡特征：中心园景单位面积：128㎡均

8、价：9000-9500元/㎡特征：中心园景单位面积：119㎡均价：9000元/㎡占地面积:6.7万㎡容积率:2.6总建面积:17.3万㎡绿化率:67%总户数:约1100套开盘时间:2009年5月区域项目楼栋户型面积货量目前余货推售消化率禅城怡翠宏璟1座3、4房89-134㎡119套（合拼）69套（合拼）43%2座3、4房91-128㎡145套（合拼）87套（合拼）40%5